Vorsicht Falle: Vorkaufsrecht!
Beim Verkauf von Immobilien droht nach vermeintlich erfolgreich abgeschlossenem Kaufvertrag manchmal Ärger: Gerade bei „Freundschaftspreisen“, bei einem Scheingeschäft mit formal niedrigem Preis oder bei einem steuerlich motivierten Verkauf unter Wert an Familienangehörige gibt es unter Umständen „lachende Dritte“. Dies immer dann, wenn es gesetzliche Vorkaufsrechte gibt. Dann tritt der Berechtigte in den bereits abgeschlossenen Vertrag zu den schriftlich vereinbarten Konditionen ein. Den Vertrag rückgängig zu machen oder anzufechten, ist dann nur noch in Ausnahmefall möglich. Der eigentlich einem anderen zugedachte Vorteil kommt dann dem Berechtigten des Vorkaufsrechts zugute.
Beispielsweise kommt ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim Verkauf landwirtschaftlich genutzter Flächen in Frage. Das Vorkaufsrecht berechtigt nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in den Kaufvertrag einzutreten und die Grundstücke an lokale Landwirte weiterzugeben. Voraussetzung ist zum einen, dass eine landwirtschaftlich genutzte (oder nutzbare) Fläche an einen Nichtlandwirt verkauft wird. Außerdem muss es gemäß § 9 Abs. 1 GrdstVG durch den Verkauf zu einer „ungesunden Verteilung von Grund und Boden“ kommen oder ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert des Grundstücks vorliegen.
In einem Fall, der vor einigen Jahren vom Oberlandesgericht in Oldenburg entschieden wurde, hatte ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück zu einem besonders günstigen Preis für die eigene Enkeltochter erstanden, die sich zur Landwirtin ausbilden ließ. Das half dem Käufer nicht: Weil sie aktuell noch nicht Landwirtin war, bekam der benachbarte Landwirt das Grundstück.
Entsprechende Vorkaufsrechte gibt es auch zugunsten des Naturschutzes. Allerdings hat das Verwaltungsgericht Bayreuth hier im September dem ursprünglichen Käufer einer Immobilie recht gegeben: Nach den naturschutzrechtlichen Bestimmungen in § 39 Abs. 2 Bayrisches Naturschutzgesetz darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen. Dies hat das Gericht im zu entscheidenden Fall abgelehnt. Vom Landkreis war lediglich in einem ehemaligen Hotel die Einrichtung eines Nationalparkzentrums für Besucher des Frankenwalds geplant. Das wurde nicht als Naturschutzbelang angesehen. Richtig zwingend ist diese Entscheidung nicht, da sicherlich auch Öffentlichkeitsarbeit zu den Aufgaben des Naturschutzes gehört. Immerhin hat das Gericht die Berufung zum Bayrischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen.
Als Fazit bei Immobiliengeschäften ergibt sich, dass auf jeden Fall vor Grundstückskäufen eventuelle Vorkaufsrechte bedacht werden müssen. Wenn es dann zu einer Ausübung des Vorkaufsrechts kommt, ist nicht in jedem Fall alles zu spät. Vielmehr gibt es oft noch Möglichkeiten, die Voraussetzungen der Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte kritisch zu überprüfen (Olaf Dilling).
Agora-Energiewende stellt Modell der Warmmiete vor
Die Agora-Energiewende plädiert für ein neues Modell zur Reform der Wärmeversorgung in Mietwohnungen. Die Konzeption erfolgte gemeinsam mit der Universität Kassel. Kern des Modells ist die Umstellung des Mietkostenkonzeptes vom bisherigen Prinzip der Kaltmiete, bei der die Wärmeversorgung über die Nebenkosten abgerechnet werden, auf ein Warmmietenmodell. Ziel ist es dabei, dem Vermieter einen wirtschaftlichen Anreiz zur effektiven Senkung der Heizkosten zu schaffen. Beim bisherigen Modell der Kaltmiete sei das nicht der Fall.
Im Rahmen des präferierten Warmmietmodells würden Vermieter und Mieter für die Zeit der Heizperiode eine vom Vermieter zu gewährleistende Raumtemperatur (Referenztemperatur) vereinbaren, die vom Mieter mit der Warmmiete abgegolten würde. Maßnahmen zur Effizienzsteigerung und Verringerung des Heizenergiebedarfs würden dann bei gleichbleibender Warmmiete dem Vermieter wirtschaftlich zu Gute kommen.
Messtechnisch wäre dafür eine kalibrierte Messung der Raumtemperatur erforderlich, auf deren Basis bei normalem Heizverhalten ein Referenzverbrauch ermittelt wird. Überschreitungen des Referenzverbrauches würden dann zu einer Nachzahlung des Mieters führen und Unterschreitungen zu einer Rückzahlung vom Vermieter. Das Interesse des Vermieters würde dann darin bestehen, die geschuldete Referenztemperatur möglichst wirtschaftlich, durch kostensparende Erzeugung oder passende Dämmung zu gewährleisten. Durch die Möglichkeit der Rückzahlung bei Unterschreitung des Referenzverbrauches ist aber auch der Mieter daran interessiert den Wärmebedarf nicht durch verschwenderisches Heizen zu erhöhen. Es handelt sich damit bei dem Modell der Warmmiete nicht um eine Art von „Wärmeflatrate“ für den Mieter.
Die Analyse der Agora Energiewende verweist darauf, dass das Modell zum Teil an ein schwedisches System der Temperaturmessung angelehnt sei. In Schweden seien die Kosten für Wärme und Warmwasser üblicherweise in der Miete enthalten, wodurch der Vermieter anders als beim bisherigen deutschen Modell stärker dazu motiviert werde, in Effizienzmaßnahmen zu investieren. (Christian Dümke)
Nicht nur höhere Preise: Die erste Novelle zum BEHG
So, nun haben Bundestag und Bundesrat also endlich entschieden: Die im Vermittlungsausschuss im Dezember beschlossene Änderung des BEHG ist durch. Wir wissen nun also ganz sicher, dass die Zertifikate 2021 mit 25 EUR starten und können die Preisanpassungen zum 1. Januar 2021 nun schnell auf den Weg bringen.
Über dieser entscheidenden Änderung soll allerdings nicht vergessen werden, dass die erste Novelle des BEHG noch weitere Punkte enthält:
# Wer Emissionszertifikate erst kurz vor Abgabe am 30. September des Folgejahres kauft, handelt zwar zulässig, aber ökonomisch unvernünftig. Nur 10% kann der Verantwortliche im Folgejahr des Berichtsjahrs noch zum Ausgangspreis kaufen. Für den Rest wird der teurere Preis des Folgejahrs fällig. Immerhin: Statt bis zum 28. Februar besteht die Möglichkeit des Zukaufs von 10% zum Vorjahrespreis nun bis zum 30. September, also bis zur Abgabe. Das ist positiv, denn es erlaubt eine bessere Feinsteuerung.
# Eine Detailregelung erleichtert die Handhabung, wenn der Einlagerer von Kraftstoffen nicht Steuerlagerinhaber bzw. Tanklagerinhaber ist, aber das Tanklager wie ein Inhaber nutzt.
# Gut: Es war umstritten und viel diskutiert, ob Klärschlamm nun etwa auch BEHG-Abgabepflichten nach sich zieht, was die Wasserkosten kräftig in die Höhe getrieben hätte. Nun hat der Gesetzgeber durch Ergänzung von § 7 Abs. 4 BEHG klargestellt, dass Klärschlämme mit null berichtet werden.
Was bedeutet das nun? Wer sein Playbook für das BEHG schon fertig hat, sollte v. a. die Verschiebung der 10%-Grenze noch aufnehmen. Und wer die Briefe an die Kunden bzw. die Veröffentlichung der neuen Gaspreise schon fertig vorbereitet hat, kann nun aktiv werden. Für alle anderen gilt: Nun aber schnell: Vertragsänderungen vorbereiten, Zuständigkeiten im Unternehmen klären, Mitarbeiter schulen, ggfls. Dienstleister einbinden (Miriam Vollmer).
Sie stehen noch am Anfang Ihrer Vorbereitung für das BEHG oder möchten weitere, bisher noch nicht involvierte Mitarbeiter schulen lassen? Wir wiederholen unser aktualisiertes Grundlagenwebinar zum BEHG am 29.10.2020, 10.00 Uhr bis 12.30 Uhr.
Pop-up-Radwege auf Dauer?
Gerichte sind bekanntlich unberechenbar: Nachdem die neuen Berliner Pop-up-Radwege noch vor einem Monat vom Verwaltungsgericht (VG) als rechtswidrig bezeichnet worden waren, sollen sie nach einem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts nun „vorerst“ doch bleiben. Was nun also?
Um etwas Licht in das Dickicht des aktuellen urbanen Verkehrsgeschehens zu bringen, sind ein paar Unterscheidungen hilfreich:
#Bei den oben genannten Beschlüssen handelt es sich um Eilbeschlüsse, die beide vorläufig sind: Eine endgültige Entscheidung erfolgt im Hauptverfahren. Auch das Verwaltungsgericht hat nur entschieden, dass die Radwege nach vorläufiger Einschätzung wahrscheinlich rechtswidrig seien. Das ist weder von der Pressestelle des VG, noch von den meisten Zeitungen präzise genug dargestellt worden.
#Beide Gerichte haben die ursprüngliche Begründung der Pop-up-Radwege nicht akzeptiert: Ein verstärkter Bedarf an Fahrradinfrastruktur wegen Corona trägt als straßenverkehrsrechtliche Begründung der Verkehrsregelung nicht. Daher hat die Senatsverwaltung bei der Begründung der Radwege noch einmal nachgelegt: Sie seien auch aus Gründen der Verkehrssicherheit notwendig.
#Diese allgemeinere Begründung, die nun vom OVG akzeptiert wurde, trägt auch über die Zeit der Pandemie hinaus: Auch und gerade in Zeiten mit stärkerem Kfz-Verkehr ist ein Schutz schwächerer Verkehrsteilnehmer straßenverkehrsrechtlich notwendig und sinnvoll. Daher werden die Verkehrsbehörden – zumindest auf Basis eines Wahrscheinlichkeitsurteils – nun rechtlich darin bestärkt, Fahrstreifen für Kfz dem Radverkehr zuzuweisen.
#Wenn dies dauerhaft und nicht nur vorläufig erfolgen soll, wäre es allerdings erforderlich, eine entsprechende straßenrechtliche Umwidmung vorzunehmen. Dadurch wird dann klargestellt, dass dieser Teil der Straße auf Dauer nicht mehr für Kfz, sondern nur noch für den Radverkehr zur Verfügung steht.
Für den Antragssteller von der AfD ist die Sache insofern nach hinten losgegangen. Denn nun dürfte auch für weitere mehrspurige Straßen rechtssicher geklärt werden, dass und unter welchen Voraussetzungen eine Umwidmung oder temporäre Verkehrsregelung zugunsten des Rad- oder Fußverkehrs möglich ist. Zumal herrschte über eine Voraussetzung unter den Gerichten immer Einigkeit: Dass es rechtlich grundsätzlich zulässig ist, eine Kfz-Fahrspur für einen Radfahrstreifen zu opfern. Lediglich die Begründung hatte anfangs nicht überzeugt (Olaf Dilling).
Juhu, kein Überwachungsplan?
Wenn man etwas nicht machen muss, ist das normalerweise Grund zur Freude. Insofern sind viele Verantwortliche nach dem (heute im Bundestag verabschiedeten) BEHG nicht unglücklich darüber, dass sie nun doch nicht, wie im § 6 Abs. 1 BEHG vorgesehen, einen Überwachungsplan erstellen und noch vor Beginn der Handelsperiode – das wäre bis Ende des laufenden Jahres – bei der DEHSt genehmigen lassen müssen.
Als Grund für diese Nachsicht gibt das Ministerium im Entwurf der Berichterstattungsverordnung 2022 an, man würde bis 2022 ja ohnehin nur Standardbrennstoffe erfassen. Die Berichterstattung sei also einfach. Allerdings war dies bereits bei Erlass des Gesetzes im Dezember 2019 bekannt. Vermutlich ist der wahre Hintergrund ganz schlicht, dass in diesem in jeder Hinsicht außergewöhnlichen Jahr weder die DEHSt noch die Verantwortlichen nach dem BEHG in der Lage sind, noch vor Jahresende die Pläne zu erstellen und auch noch Genehmigungen dafür auszusprechen.
Doch keine Rose ohne Dornen: Auch wenn es für viele Gasversorger oder Heizöllieferanten klar wie Kloßbrühe sein mag, was ab dem 1. Januar zu passieren hat, trifft das auf gar nicht so wenige andere Verantwortliche nicht zu. Probleme mag schon mancher Gasversorger haben, der TEHG-Anlagen beliefert, und sich fragt, ob seine Methodik bei der Abgrenzung stimmt. Erst recht schwierig wird es bei Verantwortlichen, die Bioenergie und Biomethan beimischen. Hier ergeben sich aus § 6 des Entwurfs der BEV 2022 komplexe Anforderungen, die teilweise erhebliche Interpretationsspielräume eröffnen. Reicht das vorhandene Massebilanzsystem? Sind die Lieferverträge ausreichend? Ganz generell: Genügen die Methoden der Nachweisführung den strengen Augen der Behörde?
Ein genehmigter Überwachungsplan würde es in diesen Situationen erleichtern, auf jeden Fall richtig zu berichten. Da auf unrichtige Berichte selbst bei reiner Fahrlässigkeit ein Bußgeld bis 50.000 EUR steht, § 22 BEHG, haben Unternehmen hieran auch ein erhebliches Interesse. Denn ohne die Schleife über die DEHSt erfahren sie erst 2022 oder später, ob sie richtig liegen: Wenn die Behörde sich bei ihnen mit einem Anhörungsschreiben meldet. Weil die Berichterstattung nicht stimmt.
Unser Tipp deswegen: Verantwortliche mit einer schwierigen Berichterstattung sollten gleichwohl einen Überwachungsplan erstellen und einreichen und statt um Genehmigung um einen rechtlichen Hinweis bitten, ob der Überwachungsplan so ausreicht.
Sie haben Fragen rund um das BEHG? Wir stehen gern für ein Beratungsgespräch zur Verfügung (E‑Mail) und wiederholen unser Grundlagenseminar noch einmal als Webinar am 29. Oktober 2020 von 10. bis 12.30 Uhr.
Leihfahrzeuge auf Gehwegen
Was haben übernutzte Weiden mit zugeparkten Gehwegen zu tun? Nach Auffassung vieler Umweltökonomen eine ganze Menge: Demnach sind die meisten Umweltprobleme dadurch verursacht, dass offen zugängliche Güter stärker genutzt werden, als es für die Allgemeinheit zuträglich ist. Auf kompetitiven Märkten entwickeln sich dann angesichts kostenlos verfügbarer Ressourcen Geschäftsmodelle, die auf Ausbeutung beruhen.
Entwickelt wurde dieses Modell an gemeinschaftlich genutzten Allmendeweiden. Dabei gingen die Ökonomen davon aus, dass der Zugang zu ihnen kostenlos ist (und auch nicht anderweitig reguliert wird, wie etwa durch die enge soziale Kontrolle in der dörflichen Gemeinschaft). Die Folge ist, dass diejenigen Bauern am meisten profitieren, die am meisten Vieh darauf weiden lassen. Aber nur kurzfristig. Denn am Ende leiden alle potentiellen Nutzer unter den Folgen der Überweidung.
So ähnlich ist es auch mit dem Gemeingebrauch an öffentlichen Verkehrsflächen: Solange ihre Benutzung kostenlos und weitgehend unreguliert ist, ist der Stau fast vorprogrammiert. Übrigens nicht nur auf den Straßen, sondern inzwischen auch auf Gehwegen: Denn findige Geschäftsleute vermieten inzwischen Elektrofahrzeuge und Fahrräder, die sie nach derzeitiger Rechtslage kostenlos auf Gehwegen abstellen. Dazu hat aktuell das Verwaltungsgericht (VG) Düsseldorf in einem Eilverfahren entschieden: Ein Aufsteller von Mieträdern hat per Eilantrag einen Bescheid angefochten, in dem das Parken auf Gehwegen von der Stadt als Sondernutzung eingestuft worden war.
Das Gericht geht in seinem vorläufigen Beschluss dagegen davon aus, dass es Gemeingebrauch sei. Zwar sieht es das Problem des Konfliktpotentials von Fußverkehr und parkenden Radverkehr auf oft engen Gehwegen. Daran könne die Stadt aber nach erster Einschätzung nichts ändern. Aufgrund des Vorrangs des Straßenverkehrsrechts sei es Sache des Bundesgesetzgebers, die Nutzung durch gewerbliche Anbieter einzuschränken.
Nun ist die Definition des Gemeingebrauchs im Straßenrecht nicht ganz so eindeutig, wie vom VG angenommen. Immerhin gibt es einige Entscheidungen, bei denen gewerbliche Nutzungen als Sondernutzung angesehen werden, wenn der Verkehrszweck in den Hintergrund tritt. In dem aktuell zu entscheidenden Fall hatte die Stadt Düsseldorf als Antragsgegnerin argumentiert, dass die Fahrräder zugleich als Werbeträger für Autohersteller dienen.
Anfang des Jahres hatte sich der Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages schon einmal mit E‑Scootern auf Gehwegen beschäftigt. Hier sei die Frage nach Gemeingebrauch oder Sondernutzung nach Auswertung von Rechtsprechung und Literatur offen. Bezüglich der E‑Scooter würde teilweise argumentiert, dass nicht der Verkehrszweck überwiege, sondern das Anbieten der gewerblichen Leistung. Zudem seien Nutzungen als Sondernutzung anzusehen, wenn sie den Verkehr beeinträchtigen. Dies liegt bei massiv auf Gehwegen abgestellten Leihfahrzeugen auf der Hand. Eine straßenverkehrsrechtliche Klärung der Frage auf Initiative des Bundesrates hat Anfang diesen Jahres keine Mehrheit gefunden. Nämlich im Rahmen der gescheiterten StVO-Novelle. Aber das ist ein anderes Thema (Olaf Dilling).