Beim Verkauf von Immobilien droht nach vermeintlich erfolgreich abgeschlossenem Kaufvertrag manchmal Ärger: Gerade bei „Freundschaftspreisen“, bei einem Scheingeschäft mit formal niedrigem Preis oder bei einem steuerlich motivierten Verkauf unter Wert an Familienangehörige gibt es unter Umständen „lachende Dritte“. Dies immer dann, wenn es gesetzliche Vorkaufsrechte gibt. Dann tritt der Berechtigte in den bereits abgeschlossenen Vertrag zu den schriftlich vereinbarten Konditionen ein. Den Vertrag rückgängig zu machen oder anzufechten, ist dann nur noch in Ausnahmefall möglich. Der eigentlich einem anderen zugedachte Vorteil kommt dann dem Berechtigten des Vorkaufsrechts zugute.
Beispielsweise kommt ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim Verkauf landwirtschaftlich genutzter Flächen in Frage. Das Vorkaufsrecht berechtigt nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in den Kaufvertrag einzutreten und die Grundstücke an lokale Landwirte weiterzugeben. Voraussetzung ist zum einen, dass eine landwirtschaftlich genutzte (oder nutzbare) Fläche an einen Nichtlandwirt verkauft wird. Außerdem muss es gemäß § 9 Abs. 1 GrdstVG durch den Verkauf zu einer „ungesunden Verteilung von Grund und Boden“ kommen oder ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert des Grundstücks vorliegen.
In einem Fall, der vor einigen Jahren vom Oberlandesgericht in Oldenburg entschieden wurde, hatte ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück zu einem besonders günstigen Preis für die eigene Enkeltochter erstanden, die sich zur Landwirtin ausbilden ließ. Das half dem Käufer nicht: Weil sie aktuell noch nicht Landwirtin war, bekam der benachbarte Landwirt das Grundstück.
Entsprechende Vorkaufsrechte gibt es auch zugunsten des Naturschutzes. Allerdings hat das Verwaltungsgericht Bayreuth hier im September dem ursprünglichen Käufer einer Immobilie recht gegeben: Nach den naturschutzrechtlichen Bestimmungen in § 39 Abs. 2 Bayrisches Naturschutzgesetz darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen. Dies hat das Gericht im zu entscheidenden Fall abgelehnt. Vom Landkreis war lediglich in einem ehemaligen Hotel die Einrichtung eines Nationalparkzentrums für Besucher des Frankenwalds geplant. Das wurde nicht als Naturschutzbelang angesehen. Richtig zwingend ist diese Entscheidung nicht, da sicherlich auch Öffentlichkeitsarbeit zu den Aufgaben des Naturschutzes gehört. Immerhin hat das Gericht die Berufung zum Bayrischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen.
Als Fazit bei Immobiliengeschäften ergibt sich, dass auf jeden Fall vor Grundstückskäufen eventuelle Vorkaufsrechte bedacht werden müssen. Wenn es dann zu einer Ausübung des Vorkaufsrechts kommt, ist nicht in jedem Fall alles zu spät. Vielmehr gibt es oft noch Möglichkeiten, die Voraussetzungen der Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte kritisch zu überprüfen (Olaf Dilling).
Hallo kann eine Kommune auch von ihrem Vorkaufsrecht zurücktreten