Vertrag vergeht, Grundbuch besteht? Zu OLG Frankfurt, 4 U 199/17

Die Geschichte erscheint auf den ersten Block verworren, ist aber in ihrem Kern eigentlich kurz und einfach: Zwischen der Rechts­vor­gän­gerin einer gemein­nüt­zigen Stiftung und einem Fernwär­me­ver­sorger wurde ein Fernwär­me­ver­sor­gungs­vertrag geschlossen. In diesem Vertrag verpflichtete sich die Rechts­vor­gän­gerin der Stiftung, die Pflicht zum Bezug von Fernwärme grund­buch­rechtlich durch eine beschränkte persön­liche Dienst­barkeit abzusi­chern. Bei Erwerb der Immobilie trat die Stiftung in den Vertrag ein und übernahm mit dem Grund­stück – Teil eines alten Kaser­nen­ge­ländes – auch die Dienstbarkeit.

2016 kündigte die Stiftung den Fernwär­me­be­zugs­vertrag mit einigem Hin und Her über Kündi­gungs­gründe und ‑fristen. Unstreitig war aller­dings, dass die Laufzeit irgendwann (nach Ansicht des beklagten Versorgers aber nicht vor 2017/2021) endet, schließlich gibt es keine unkünd­baren Fernwär­me­ver­träge. Indes war unabhängig vom Fernwär­me­lie­fer­vertrag da ja noch das Erzeu­gungs- und Bezugs­verbot von Wärme im Grundbuch. Die Stiftung kündigte deswegen auch diese Wärme­be­zugs­ver­pflichtung und verlangte vom Versorger die Löschung dieser Dienst­barkeit. Dies aber sah der Versorger nicht ein. Er hätte ein schüt­zens­wertes Amorti­sa­ti­ons­in­teresse, das dinglich abzusi­chern nicht sitten­widrig sei.

Doch schon die erste Instanz sah das anders: Das LG Gießen sah einen Verstoß gegen § 32 AVBFern­wärmeV, der die Höchst­laufzeit von Fernwär­me­ver­sor­gungs­ver­trägen auf zehn Jahre mit je fünfjäh­riger automa­ti­scher Verlän­ge­rungs­mög­lichkeit festlegt. Die im Ergebnis auf eine immer­wäh­rende Versorgung gerichtete Grund­dienst­barkeit sei deswegen ab Beendigung der Verträge unwirksam und nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu löschen.

Die 2. Instanz, das OLG Frankfurt, hat sich dem am 15.05.2019 (4 U 199/17) angeschlossen. Die Vertrags­re­gelung, nach der der Kunde faktisch für immer an den Versorger gebunden war, sei unwirksam, weil sie gegen § 32 Abs. 1 AVBFern­wärmeV verstoßen würde. Zehn Jahre seien die Obergrenze der Vertrags­bindung. Die Wärme­be­zugs­ver­pflichtung sei deswegen mit Beendigung der Verträge erloschen. Wenn der Versorger sich trotzdem auf dieses dingliche Recht beruft, sei dies treuwidrig. Der Versorger müsste in die Löschung der Dienst­barkeit einwilligen.

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Bedeutet diese Entscheidung nun, dass das OLG Frankfurt seine ältere Recht­spre­chung aufgibt, nach der solche Dienst­bar­keiten durchaus dauer­hafte Bindungen begründen können (vgl. OLG Frankfurt v. 14.12.2017, 12 U 202/15)? Schließlich sah auch der BGH dies als unpro­ble­ma­tisch an, vgl. BGH v. 02.03.1984, V ZR 155/83, und auch BGH v. 17.01.2019, V ZB 81/18, erklärt in Rn. 8 nochmal ausdrücklich, dass  Fernwär­me­be­zugs­pflichten durch Grund­dienst­bar­keiten mittelbar dinglich abgesi­chert werden können.

Wir meinen: Einen solchen Bruch mit der (ja gar nicht so früheren) höchst­rich­ter­lichen Recht­spre­chung beabsichtigt das OLG Frankfurt nicht. Auf den zweiten Blick gibt es nämlich einen wichtigen Unter­schied zwischen den jeweils entschie­denen Konstel­la­tionen: In dem darge­stellten Fall aus 2019 war die Stiftung zwar in ein Vertrags­ver­hältnis nachge­folgt, aber nicht in eine offenbar mündlich geschlossene Siche­rungs­abrede, die der Grund­dienst­barkeit zugrunde lag. Damit hing die Grund­dienst­barkeit praktisch in der Luft, allein die Absicherung des Fernwär­me­ver­sor­gungs­ver­hältnis reichte dem Gericht nicht. Wir meinen deswegen: Auch nach jüngerer Recht­spre­chung sind dingliche Absiche­rungen von Fernwär­me­ver­sor­gungs­ver­trägen nicht schlechthin unwirksam, aber sie benötigen ein solides schuld­recht­liches Fundament.

Ja, und wie sich das Anpas­sungs­recht im neuen § 3 AVBFern­wärmeV hierauf auswirkt, ist durchaus offen (Miriam Vollmer).

2021-11-19T20:31:58+01:0019. November 2021|Vertrieb, Wärme|

Die geänderte Kosten­struktur, der starr­sinnige Kunde und der Fernwärmeliefervertrag

Der neue § 24 Abs. 4 S. 4 AVBFern­wärmeV bestimmt, dass Änderungen der Preis­än­de­rungs­klauseln nicht einseitig durch öffent­liche Bekanntgabe erfolgen dürfen. Der Versorger braucht also das Einver­ständnis des Kunden, wenn er die Klausel ändern möchte.

Doch Fernwär­me­lie­fer­ver­träge laufen lange. Sie werden meistens für zehn Jahre abgeschlossen und dann für jeweils fünf Jahre verlängert. Doch wie nun damit umgehen, wenn sich innerhalb der Vertrags­laufzeit die Kosten­struktur so tiefgreifend ändert, dass der Vertrag einfach  nicht mehr passt? Etwa, weil die Preis­gleit­klausel zum Zeitpunkt des Vertrags­schlusses einen Index für Stein­kohle enthält, aber drei Jahre später geht das alte Kraftwerk vom Netz und wird durch eine neue Anlage ersetzt, die Erdgas verbrennt.

Einfach abwarten, bis die Vertrags­laufzeit ausläuft und dann die Preis­gleit­klausel ändern, empfiehlt sich nicht. Denn der Bundes­ge­richtshof (BGH) hat am 25.6.2014 ein Urteil gefällt, nach dem Klauseln unwirksam werden können, wenn sich die Verhält­nisse ändern (VIII ZR 344/13). Sie können dann nicht mehr für weitere Preis­an­pas­sungen heran­ge­zogen werden. Mit anderen Worten: Wenn ab 2021 Erdgas einge­setzt wird, kann 2023 keine Preis­an­passung auf den Stein­koh­le­index gestützt werden, selbst wenn dieser Index 2020 bei Vertrags­schluss richtig und die Klausel wirksam war.

Dusche, Bad, Badezimmer, Sauber, Wasser, Bad, Waschen

Doch wie nun damit umgehen, wenn der Kunde eine Nachtrags­ver­ein­barung nicht unter­schreibt, der Weg über die öffent­liche Bekanntgabe aber versperrt ist? Viel spricht in dieser Situation für einen Anspruch auf Preis­an­passung aus Treu und Glauben in Gestalt vertrag­licher Treue- und Rücksicht­nah­me­pflichten, denn der Kunde kann ja nicht durch schieres Nichtstun den Versorger so schachmatt setzen, dass der nie wieder den Preis anpassen kann. Denkbar ist auch ein Anspruch auf eine außer­or­dent­liche Änderungs­kün­digung, indes liegt dies oft nicht im Interesse des Versorgers. Hier macht sich nun schmerzlich bemerkbar, dass der Verord­nungs­geber in seinem Bemühen um eine Reform der AVBFern­wärmeV zwar in vielfacher Hinsicht klarge­stellt hat, was alles nicht geht, aber keinen rechts­si­cheren Weg aufge­zeigt hat, wie das ja auch vom Verord­nungs­geber in § 24 Abs. 4 AVBFern­wärmeV anerkannte Interesse an einer Anpassung der Preise an die Kosten wirksam umgesetzt werden kann. Mögli­cher­weise wird diese Situation zu vermehrten Jahres­ver­trägen mit Festpreisen führen (Miriam Vollmer).

2021-11-12T17:50:09+01:0012. November 2021|Vertrieb, Wärme|

Wärme­pumpen und Fernwär­me­satzung: Zu VG Freiburg, 1 K 5140/18

Eine bemer­kens­werte Entscheidung zum Anschluss- und Benut­zungs­zwang in Fernwär­me­vor­rang­ge­bieten (hierzu schon zB hier) hat das VG Freiburg am 16. Juni 2021 (1 K 5140/18) getroffen:

Was ist passiert?

Die Klägerin ist Eigen­tümer einer Super­markt­kette, zu der auch ein Super­markt in Baden-Württemberg gehört. Für das Gebiet, in dem der Super­markt liegt, galt eine Fernwär­me­satzung aus 1994, die 2000 geändert worden war. Die Satzung sah die Pflicht zum Anschluss an die Fernwärme vor, befreit werden konnte man nur, wenn der Anschluss wegen überwie­gender privater Inter­essen nicht zumutbar war. Darauf berief sich die spätere Klägerin 2017 unter Verweis auf ein Klima­ti­sie­rungs­konzept unter Nutzung von Wärme­pumpen und Abwärme der Kühlag­gregate und Kühlmöbel. Die Gemeinde lehnte den Antrag auf Befreiung vom Anschluss- und Benut­zungs­zwang aber ab. Die Klägerin schloss sich an, legte aber gegen die Ablehnung Wider­spruch ein. Ihr Haupt­ar­gument: Die Fernwär­me­satzung diene dem Gesund­heits- und Klima­schutz, aber ihr Konzept wäre für diese Belange sogar noch besser, weil sie mit Geothermie und Umwelt­wärme noch klima­freund­li­chere Techno­logien verwenden würde als die kommunale Fernwärme. Nachdem das Landratsamt den Wider­spruch – unter anderem mit Verweis auf die Wirtschaft­lichkeit der Fernwärme und die Leistungs­fä­higkeit der inter­na­tio­nalen Super­markt­kette – zurückgwiesen hatte, ging die Klägerin 2018 zu Gericht.

Offenbar war die Gemeinde von ihrer damaligen Fernwär­me­satzung nicht so wirklich überzeugt. Sie änderte sie nämlich 2020 rückwirkend ab 2015 und fasste die Befrei­ungs­vor­aus­set­zungen neu. Nunmehr sollte vom Anschluss- und Benut­zungs­zwang befreit werden, wer sich ausschließlich auf Basis Erneu­er­barer Energien versorgt, und wenn dies den Stadt­werken als Fernwär­me­ver­sorger wirtschaftlich zumutbar ist.

Die Klägerin trug daraufhin vor, auch nach der neuen Satzung wären die Befrei­ungs­vor­aus­set­zungen erfüllt, weil ihre Filialen zu 100% mit Erneu­er­baren Energien versorgt würden. Ansonsten sah sie die Satzung aus formellen Gründen als unwirksam an, unter anderem auch wegen der angeord­neten Rückwirkung.

Einkaufen, Geschäft, Einzelhandel, Einkaufswagen

Was sagt das VG Freiburg?

Das VG Freiburg gab der Super­markt­kette recht. Die Satzung aus 2000 sei schon fehlerhaft, weil die Beschränkung auf ausschließlich Erneu­erbare Energien ohne Gleich­stellung von Ersatz­maß­nahmen nach § 7 EEWärmeG (heute im GEG aufge­gangen) gleich­heits­widrig sei. Es ist bemer­kenswert, dass das Gericht hier mit einer gewissen Selbst­ver­ständ­lichkeit davon ausgeht, dass das Wärme­konzept der Super­markt­kette mit Wärme­pumpen, Abwär­me­nutzung der Tiefkühl­truhen und Ökostrom­ver­trägen ökolo­gisch hochwer­tiger wäre als das Block­heiz­kraftwerk des Kommu­nal­ver­sorgers. Konse­quent würde das mögli­cher­weise bedeuten, dass überhaupt kein Fernwär­me­vorrang verlässlich Bestand hätte, wenn ein Eigen­tümer sich eine Wärme­pumpe kauft und Ökostrom bezieht. Angesichts des Verbrei­tungs­grades dieser Techno­logie begründet diese Ansicht angesichts des oft wirtschaftlich notwen­digen hohen Anschluss­grades der Fernwärme ein erheb­liches Risiko für eine wirtschaft­liche kommunale Versorgung.

Weiter steht das Gericht auf dem Stand­punkt, dass die Gemeinde das Gebot verbrau­cher­freund­licher Ausge­staltung der öffent­lichen Fernwär­me­ver­sorgung missachtet hätte, die das Gericht aus dem Leistungs­an­pas­sungs­recht der (damals noch nicht geänderten) AVBFern­wärmeV ableitet. Zwar verweist das Gericht selbst auf die Recht­spre­chung des BVerwG, das 1991 urteilte, dass die AVBFern­wärmeV das Recht zum Satzungs­erlass nicht aushöhlen dürfte (7 B 17, 18.91), im nächsten Satz will das VG Freiburg dann aber doch die Befrei­ungs­tat­be­stände der AVB übertragen. Angesichts der jüngsten Änderungen des Leistungs­an­pas­sungs­rechts wäre, konse­quent zuende gedacht, das Ferwär­me­vor­rang­gebiet quasi wertlos.

Was halten wir davon?

Zunächst: Emissi­ons­freie Wärme­ver­sorgung ist immer top. Und Wärme­pumpen und Abwär­me­nutzung wichtige Bausteine der Wärme­wende. Doch über sinnvollen Einzel­re­ge­lungen darf der gemeind­liche Rahmen nicht vergessen werden, denn am Ende zählt die Bilanz. Dem trägt das baden-württem­ber­gische Landes­recht durch die Pflicht zur kommu­nalen Wärme­planung in den §§ 7c, 7d Klima­schutz­gesetz Baden-Württemberg Rechnung. Doch eine kommunale Planung wird erschwert, wenn gerade größere Wärme­ver­braucher die zentralen Struk­turen verlassen und so kleineren Abnehmern die wirtschaft­liche emisi­sonsarme Versorgung im Ergebnis oft unmöglich machen. Auch dogma­tisch schwierig ist die Heran­ziehung der AVBFern­wärmeV als „Stopp­schild“ der normhier­ar­chisch höher­ran­gigen Gemein­de­ordnung (Miriam Vollmer).

2021-11-09T23:06:17+01:009. November 2021|Verwaltungsrecht, Wärme|