Mieterhöhung bei ausge­blie­bener Verbrauchs­senkung: Zu BGH, v. 26.03.2025 (VIII ZR 283/23)

Die Wärme­wende läuft und wird in den nächsten 20 Jahren erheb­liche Inves­ti­tionen auch von Vermie­ter­seite auslösen. Diesen Inves­ti­tionen steht in aller Regel mittel­fristig eine erheb­liche Ersparnis bei den laufenden Kosten gegenüber. Schließlich sind die Betriebs­kosten von Wärme­pumpe niedriger als die – dazu künftig noch kräftig steigenden – eines Gaskessels. Damit lohnt sich für den Mieter der Heizungs­tausch norma­ler­weise auch dann, wenn der Vermieter aufgrund der Moder­ni­sierung die Miete erhöht.

Doch wie sieht es aus, wenn die erwartete Einsparung nicht eintritt? Mit dieser Frage hat sich der Bundes­ge­richtshof (BGH) in einer Entscheidung vm 26.03.2025 (VIII ZR 283/23) jüngst beschäftigt. Gegen­stand des Verfahrens war eine Mieterhöhung nach § 555b Nr. 1a BGB a. F. wegen energe­ti­scher Moder­ni­sierung, nachdem der Vermieter in eines Mehrfa­mi­li­en­hauses eine Gas-Zentral­heizung eingebaut hatte.

Norma­ler­weise sinkt durch eine solche Inves­tition der Verbrauch und damit auch die Betriebs­kosten, aber hier konnte der Vermieter dies nicht belegen. Die enttäuschten Mieter machten deswegen geltend, die Mieterhöhung wäre rechts­widrig gewesen und ihnen stünde eine Rückzahlung zu. Die ersten beiden Instanzen folgten dem auch. Das Landge­richt als Berufungs­ge­richt führte aus, dass es auf einen Vergleich der vier oder fünf Jahre vor und nach der Maßnahme ankomme.

Dann aber ging die Sache an den BGH, und der sah es anders: Nach Auffassung des höchsten deutschen Zivil­ge­richts kommt es nicht darauf an, ob durch die Maßnahme tatsächlich der Endener­gie­ver­brauch gesunken ist, sondern ob ob der Vermieter dies zum Zeitpunkt der Mieterhöhung erwarten durfte. Auch, wenn es später dann anders kommt, kann der Vermieter die Erhöhung behalten (Miriam Vollmer).

2025-06-14T00:21:17+02:0014. Juni 2025|Wärme|

Landge­richt Frankfurt entscheidet: Erdgas­index ist kein taugliches Markt­element nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV

Preis­an­pas­sungs­klauseln in Wärme­lie­fe­rungs­ver­trägen sind immer wieder Gegen­stand  gericht­licher Ausein­an­der­set­zungen. Regel­mäßig geht es dabei um die Frage, ob die entspre­chende Klausel die recht­lichen Anfor­de­rungen des § 24 Abs. 4 AVBFern­wärmeV erfüllt und insoweit sowohl die Entwicklung der Brenn­stoff­kosten (Kosten­element) als auch die allge­meine Entwicklung auf dem Wärme­markt abbildet.

In einem vor dem Landge­richt Frankfurt/Main geführten Klage­ver­fahren einer Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gegen den Wärme­ver­sorger Techem Solutions GmbH ging um die frage, ob die alleinige Bezug­nahme auf einen Ergdgas­preis­index in der Preis­klausel ein ausrei­chendes Markt­element darstellt. Dies wurde vom Landge­richt Frankfurt mit folgender Begründung verneint:

„Die genutzte Preis­an­pas­sungs­klausel ist inhaltlich unangemessen.

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass § 24 IV 1 AVBFern­wärmeV eine inhalt­liche Angemes­senheit solcher Klauseln derge­stalt verlangt, dass die jewei­ligen Verhält­nisse auf dem Wärme­markt angemessen zu berück­sich­tigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2022, VIII ZR 287/20, Rn. 27 ff.). Dieses Markelement muss auf die Verhält­nisse auf dem allge­meinen, das heißt sich auch auf andere Energie­träger erstre­ckenden, Wärme­markt ausge­richtet sein (Rn. 30).

Mit diesen höchst­rich­ter­lichen Anfor­de­rungen ist die von der Beklagten verwendete Preis­an­pas­sungs­klausel unver­einbar. Sie bildet von vornherein nur die Verhält­nisse für einen Energie­träger (Erdgas) ab und richtet sich damit gerade nicht an den Verhält­nissen auf dem allge­meinen Wärme­markt aus.

Es kommt auch nicht in Betracht, diese höchst­rich­ter­liche Recht­spre­chung einer Neube­wertung zu unter­stellen. Unabhängig davon, ob und gegebe­nen­falls in welchem Umfang der Anteil einzelner Energie­träger an der Gesamt­ener­gie­ver­sorgung schwankt, hat die Beklagte nicht dargelegt, dass der Erdgas­markt mittler­weile den allge­meinen Wärme­markt reprä­sen­tieren könnte. Auch nach ihrem Vortrag kommt anderen Energie­trägern ein nicht nur unerheb­licher Anteil an der Energie­ver­sorgung zu, wie in ihrem Schriftsatz vom 10.06.2024 ausge­führt (Bl. 125 d.A.). Versor­gungs­re­le­vante andere Energie­träger (erneu­erbare Energie­träger etc.) sind Bestandteil des allge­meinen Wärme­marktes und werden in der streit­ge­gen­ständ­lichen Preis­an­pas­sungs­klausel ausgeblendet.“

Rechts­folge dieser Wertung war die Unwirk­samkeit der Preis­klausel und sämtlicher darauf beruhender Preis­an­pas­sungen, denen die klagende Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft innerhalb der 3‑Jahresfrist wider­sprochen hatte.

LG Frankfurt, Urteil vom 09.06.2025, Az. 2–03 O 100/24

(Christian Dümke)

2025-07-03T16:51:59+02:0013. Juni 2025|Rechtsprechung, Wärme|

Mehr Fragen als Antworten: AG Brühl v. 14.12.2023 zu Fernwärmesatzungen

Laut § 3 Abs. 2 AVBFern­wärmeV dürfen Fernwär­me­kunden, die auf Erneu­erbare Energien umsteigen, die Anschluss­leistung ihres Fernwär­me­lie­fer­ver­trags verringern und sogar ganz kündigen. Aber gilt das auch, wenn es vor Ort eine Fernwär­me­satzung gibt, die eigene Fernwär­me­ver­sor­gungs­an­lagen verbietet? Damit hat sich das AG Brühl mit Urt. v. 14.12.2023 − 27 C 59/23 – beschäftigt. Kläger war ein Kunde, der auf Wärme­pumpe und hauseigene PV umsteigen wollte.

Das AG Brühl kam in der ausge­sprochen knappen Entscheidung zu einem klaren Ergebnis: § 3 Abs. 2 AVBFern­wärmeV gehe vor. Das stützt das Gericht auf § 35 Abs. 1 AVBFern­wärmeV, dessen erster Halbsatz lautet:

„Rechts­vor­schriften, die das Versor­gungs­ver­hältnis öffentlich-rechtlich regeln, sind den Bestim­mungen dieser Verordnung entspre­chend zu gestalten;“

Das Gericht leitet daraus ab, dass die Fernwär­me­satzung mangels entspre­chender Befrei­ungs­mög­lichkeit insgesamt nichtig sei. Der Kläger darf seine Wärme­pumpe nutzen.

Bezogen auf diesen konkreten Fall ist dieses Ergebnis auch durchaus überzeugend. Bei emissi­ons­freien Heizungs­tech­no­logien sind Fernwär­me­sat­zungen ja generell schon nicht geeignet, den Satzungs­zweck zu erreichen. Doch abgelöst vom Einzelfall stellen sich Fragen. Kann eine öffentlich-recht­liche Satzung unwirksam sein, weil sie mit einer normhier­ar­chisch nicht überge­ord­neten Rechts­ver­ordnung nicht in Einklang steht? Wie sieht es mit der Nutzung von Biomasse und Biomethan aus? Das AG Brühl hat hier eine einzel­fall­be­zogen sinnvolle, aber dogma­tisch nur sehr bedingt überzeu­gende Entscheidung getroffen, die hoffen lässt, dass sich weitere Gerichte mit diesem Spannungsfeld beschäftigen. 

Was bedeutet die aktuelle Unsicherheit nun für die Praxis? Kunden wenden sich mit dem Nachweis des Heizungs­pro­jekts weiterhin an die Gemeinde, um einen Dispens einzu­holen, und parallel an ihren Versorger. Dieser sollte gerade ältere Satzungen einem Stresstest unter­ziehen, sie gegebe­nen­falls anpassen und unter Umständen dort, wo es möglich ist, über Grund­dienst­bar­keiten absichern. In jedem Fall sollte der Verord­nungs­geber der AVBFern­wärmeV die Gelegenheit der anste­henden Neure­gelung nutzen, um Rechts­si­cherheit für die Wärme­wende zu schaffen (Miriam Vollmer).

2025-05-30T23:22:46+02:0030. Mai 2025|Wärme|