Vorsicht Falle: Vorkaufsrecht!

Beim Verkauf von Immobilien droht nach vermeintlich erfolgreich abgeschlossenem Kaufvertrag manchmal Ärger: Gerade bei “Freundschaftspreisen”, bei einem Scheingeschäft mit formal niedrigem Preis oder bei einem steuerlich motivierten Verkauf unter Wert an Familienangehörige gibt es unter Umständen “lachende Dritte”. Dies immer dann, wenn es gesetzliche Vorkaufsrechte gibt. Dann tritt der Berechtigte in den bereits abgeschlossenen Vertrag zu den schriftlich vereinbarten Konditionen ein. Den Vertrag rückgängig zu machen oder anzufechten, ist dann nur noch in Ausnahmefall möglich. Der eigentlich einem anderen zugedachte Vorteil kommt dann dem Berechtigten des Vorkaufsrechts zugute.

Beispielsweise kommt ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim Verkauf landwirtschaftlich genutzter Flächen in Frage.  Das Vorkaufsrecht berechtigt nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in den Kaufvertrag einzutreten und die Grundstücke an lokale Landwirte weiterzugeben. Voraussetzung ist zum einen, dass eine landwirtschaftlich genutzte (oder nutzbare) Fläche an einen Nichtlandwirt verkauft wird. Außerdem muss es gemäß § 9 Abs. 1 GrdstVG durch den Verkauf zu einer “ungesunden Verteilung von Grund und Boden” kommen oder ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert des Grundstücks vorliegen.

In einem Fall, der vor einigen Jahren vom Oberlandesgericht in Oldenburg entschieden wurde, hatte ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück zu einem besonders günstigen Preis für die eigene Enkeltochter erstanden, die sich zur Landwirtin ausbilden ließ. Das half dem Käufer nicht: Weil sie aktuell noch nicht Landwirtin war, bekam der benachbarte Landwirt das Grundstück.

Entsprechende Vorkaufsrechte gibt es auch zugunsten des Naturschutzes. Allerdings hat das Verwaltungsgericht Bayreuth hier im September dem ursprünglichen Käufer einer Immobilie recht gegeben: Nach den naturschutzrechtlichen Bestimmungen in § 39 Abs. 2 Bayrisches Naturschutzgesetz darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen. Dies hat das Gericht im zu entscheidenden Fall abgelehnt. Vom Landkreis war lediglich in einem ehemaligen Hotel die Einrichtung eines Nationalparkzentrums für Besucher des Frankenwalds geplant. Das wurde nicht als Naturschutzbelang angesehen. Richtig zwingend ist diese Entscheidung nicht, da sicherlich auch Öffentlichkeitsarbeit zu den Aufgaben des Naturschutzes gehört. Immerhin hat das Gericht die Berufung zum Bayrischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen.

Als Fazit bei Immobiliengeschäften ergibt sich, dass auf jeden Fall vor Grundstückskäufen eventuelle Vorkaufsrechte bedacht werden müssen. Wenn es dann zu einer Ausübung des Vorkaufsrechts kommt, ist nicht in jedem Fall alles zu spät. Vielmehr gibt es oft noch Möglichkeiten, die Voraussetzungen der Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte kritisch zu überprüfen (Olaf Dilling).

2020-10-14T16:04:04+02:0014. Oktober 2020|Naturschutz, Verwaltungsrecht|

Agora-Energiewende stellt Modell der Warmmiete vor

Die Agora-Energiewende plädiert für ein neues Modell zur Reform der Wärmeversorgung in Mietwohnungen. Die Konzeption erfolgte gemeinsam mit der Universität Kassel. Kern des Modells ist die Umstellung des Mietkostenkonzeptes vom bisherigen Prinzip der Kaltmiete, bei der die Wärmeversorgung über die Nebenkosten abgerechnet werden, auf ein Warmmietenmodell. Ziel ist es dabei, dem Vermieter einen wirtschaftlichen Anreiz zur effektiven Senkung der Heizkosten zu schaffen. Beim bisherigen Modell der Kaltmiete sei das nicht der Fall.
Im Rahmen des präferierten Warmmietmodells würden Vermieter und Mieter für die Zeit der Heizperiode eine vom Vermieter zu gewährleistende Raumtemperatur (Referenztemperatur) vereinbaren, die vom Mieter mit der Warmmiete abgegolten würde. Maßnahmen zur Effizienzsteigerung und Verringerung des Heizenergiebedarfs würden dann bei gleichbleibender Warmmiete dem Vermieter wirtschaftlich zu Gute kommen.
Messtechnisch wäre dafür eine kalibrierte Messung der Raumtemperatur erforderlich, auf deren Basis bei normalem Heizverhalten ein Referenzverbrauch ermittelt wird. Überschreitungen des Referenzverbrauches würden dann zu einer Nachzahlung des Mieters führen und Unterschreitungen zu einer Rückzahlung vom Vermieter. Das Interesse des Vermieters würde dann darin bestehen, die geschuldete Referenztemperatur möglichst wirtschaftlich, durch kostensparende Erzeugung oder passende Dämmung zu gewährleisten. Durch die Möglichkeit der Rückzahlung bei Unterschreitung des Referenzverbrauches ist aber auch der Mieter daran interessiert den Wärmebedarf nicht durch verschwenderisches Heizen zu erhöhen. Es handelt sich damit bei dem Modell der Warmmiete nicht um eine Art von „Wärmeflatrate“ für den Mieter.
Die Analyse der Agora Energiewende verweist darauf, dass das Modell zum Teil an ein schwedisches System der Temperaturmessung angelehnt sei. In Schweden seien die Kosten für Wärme und Warmwasser üblicherweise in der Miete enthalten, wodurch der Vermieter anders als beim bisherigen deutschen Modell stärker dazu motiviert werde, in Effizienzmaßnahmen zu investieren. (Christian Dümke)

2020-10-15T17:08:59+02:0013. Oktober 2020|Energiepolitik, Wärme|

Nicht nur höhere Preise: Die erste Novelle zum BEHG

So, nun haben Bundestag und Bundesrat also endlich entschieden: Die im Vermittlungsausschuss im Dezember beschlossene Änderung des BEHG ist durch. Wir wissen nun also ganz sicher, dass die Zertifikate 2021 mit 25 EUR starten und können die Preisanpassungen zum 1. Januar 2021 nun schnell auf den Weg bringen.

Über dieser entscheidenden Änderung soll allerdings nicht vergessen werden, dass die erste Novelle des BEHG noch weitere Punkte enthält:

# Wer Emissionszertifikate erst kurz vor Abgabe am 30. September des Folgejahres kauft, handelt zwar zulässig, aber ökonomisch unvernünftig. Nur 10% kann der Verantwortliche im Folgejahr des Berichtsjahrs noch zum Ausgangspreis kaufen. Für den Rest wird der teurere Preis des Folgejahrs fällig. Immerhin: Statt bis zum 28. Februar besteht die Möglichkeit des Zukaufs von 10% zum Vorjahrespreis nun bis zum 30. September, also bis zur Abgabe. Das ist positiv, denn es erlaubt eine bessere Feinsteuerung.

# Eine Detailregelung erleichtert die Handhabung, wenn der Einlagerer von Kraftstoffen nicht Steuerlagerinhaber bzw. Tanklagerinhaber ist, aber das Tanklager wie ein Inhaber nutzt.

# Gut: Es war umstritten und viel diskutiert, ob Klärschlamm nun etwa auch BEHG-Abgabepflichten nach sich zieht, was die Wasserkosten kräftig in die Höhe getrieben hätte. Nun hat der Gesetzgeber durch Ergänzung von § 7 Abs. 4 BEHG klargestellt, dass Klärschlämme mit null berichtet werden.

Was bedeutet das nun? Wer sein Playbook für das BEHG schon fertig hat, sollte v. a. die Verschiebung der 10%-Grenze noch aufnehmen. Und wer die Briefe an die Kunden bzw. die Veröffentlichung der neuen Gaspreise schon fertig vorbereitet hat, kann nun aktiv werden. Für alle anderen gilt: Nun aber schnell: Vertragsänderungen vorbereiten, Zuständigkeiten im Unternehmen klären, Mitarbeiter schulen, ggfls. Dienstleister einbinden (Miriam Vollmer).

Sie stehen noch am Anfang Ihrer Vorbereitung für das BEHG oder möchten weitere, bisher noch nicht involvierte Mitarbeiter schulen lassen? Wir wiederholen unser aktualisiertes Grundlagenwebinar zum BEHG am 29.10.2020, 10.00 Uhr bis 12.30 Uhr.

2020-10-12T11:54:17+02:0012. Oktober 2020|Emissionshandel, Gas, Umwelt, Wärme|