Baurecht: Der Außen­be­reich im Innenbereich

Im öffent­lichen Baupla­nungs­recht gibt es bei der zentralen Unter­scheidung zwischen Außen­be­reich und Innen­be­reich, das heißt innerhalb der im Zusam­menhang bebauten Ortsteile, eine kleine Kompli­kation: Denn in manchen Fällen sind bei organisch entwi­ckelten Städten Ortsteile zusam­men­ge­wachsen, so dass zwischen ihnen Freiflächen geblieben sind: die sogenannten Außenbereichsinseln.

sw-Bild von einer urbanen Landschaft mit Nebel

Natürlich ist nicht jede Freifläche in der Stadt eine solche Außen­be­reichs­insel. Denn ansonsten könnten bestehende Baulücken gar nicht mehr geschlossen werden. Die Freifläche muss vielmehr so groß sein, daß sich ihre Bebauung nicht als zwanglose Fortsetzung der vorhan­denen Bebauung aufdrängt. Sie liegt dann nicht innerhalb eines Bebau­ungs­zu­sam­men­hangs im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB und wird grund­sätzlich als bebau­ungs­recht­licher Außen­be­reich eingestuft.

Gelten die Außen­be­reichs­inseln in jeder Hinsicht als Außen­be­reich im Sinne des § 35 BauGB? Nein, denn wie das Bundes­ver­wal­tungs­ge­richt kürzlich in einer Entscheidung festge­stellt hat (die bisher nur als Presse­mit­teilung vorliegt), ist in einer Außen­be­reichs­insel im Innen­be­reich ein Bebau­ungsplan zur Innen­ent­wicklung möglich. Was bedeutet das konkret für die planende Gemeinde?

Der Bebau­ungsplan der Innen­ent­wicklung im Sinne des § 13a BauGB bietet die Möglichkeit, im beschleu­nigten Verfahren aufge­stellt zu werden. Insofern können  Außen­be­reichs­ge­biete, die im Innen­be­reich liegen, schneller beplant werden. Dies dient grund­sätzlich der Innen­raum­ver­dichtung und verhindert eine Zersie­delung des Umlandes von Gemeinden. Zugleich ist aber, wie erst kürzlich der Verwal­tungs­ge­richtshof in München in einem Beschluss festge­stellt hat, die Ausweitung eines im Zusam­menhang bebauten Ortsteils in eine Außen­be­reichs­insel hinein ist eine städte­baulich unerwünschte, unorga­nische Siedlungs­weise, die vermieden werden soll.

Die beiden Aspekte, die planvolle Verdichtung des Innen­raums und die Vermeidung einer unorga­ni­schen Siedlungs­weise, sind Ziele, die in der Recht­spre­chung des BVerwG  nun gleicher­maßen zur Geltung kommen. Insofern ist die Entscheidung zu begrüßen. (Olaf Dilling)

2023-05-04T17:45:08+02:004. Mai 2023|Verwaltungsrecht|

Baurecht und Schottergärten

In manchen Bundes­ländern sind die unbeliebten Schot­ter­gärten inzwi­schen ausdrücklich verboten. So hat Baden-Württemberg in seinem § 21a Landes­na­tur­schutz­gesetz Schot­ter­gärten untersagt, Hamburg, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt haben sich dem angeschlossen. Doch wie sieht es in anderen Bundes­ländern aus? Können hier die Gemeinden und die Bauord­nungs­be­hörden Hausei­gen­tümern verbieten, sich einen Schot­ter­garten anzulegen oder bestehende Gärten besei­tigen lassen? Oder gilt hier, dass alles, was nicht ausdrücklich verboten ist, als erlaubt gilt und behörd­li­cherseis akzep­tiert werden muss?

Bauord­nungs­recht­liche Unzuläs­sigkeit von Schottergärten?

In diesem Zusam­menhang relevant: Der klassische Schot­ter­garten kann nach Ansicht des VG Hannover, Urteil vom 26.11.2019, 4 A 12592/17, als bauliche Anlage zu klassi­fi­zieren sein. Regel­mäßig dürfte es sich um Aufschüt­tungen handeln. Diese Einordnung wirkt nur auf den ersten Blick überra­schend, denn nach § 2 Abs. 1 S. 1 Muster­bau­ordnung (MBO) ist eine bauliche Anlage eine mit dem Erdboden verbundene, aus Baupro­dukten hergestellte Anlage, was für eine Beton­platte sicherlich zutrifft. Bauliche Anlagen einer gewissen Größe unter­liegen einer Geneh­mi­gungs­pflicht, was zumindest auf große Schot­ter­gärten zutrifft. Wenn Eigen­tümer ohne eine Geneh­migung einen Schot­ter­garten einrichten, handelt es sich also unter Umständen um einen Schwarzbau. Dieser kann per Besei­ti­gungs­an­ordnung „abgeräumt“ werden, wenn er formell wie materiell illegal ist. 

Zumindest Letzteres wird oft zutreffen: Schot­ter­gärten sind schon heute und unabhängig von einem ausdrück­lichen Verbot je nach Beschaf­fenheit bauord­nungs­rechtlich unzulässig. In praktisch allen Landes­bau­ord­nungen heißt es – wie im Berliner § 8 Abs. 1 LBO – dass Freiflächen auf bebauten Grund­stücken Wasser aufnehmen können müssen und zu bepflanzen oder zu begrünen sind. Beide trifft auf einen Schot­ter­garten, bei dem unter den Steinen (es kann auch Kies, Split o. ä. sein) die oberste Humus­schicht abgetragen und eine wasser­un­durch­lässige Versie­gelung wie eine Beton­platte oder eine Folie aufge­bracht wurde, nicht zu: Wo ein Schot­ter­garten ist, wächst meist kein Gras mehr. Hier haben die Baube­hörden also Möglich­keiten und können durchaus etwa die Bepflanzung anordnen. Dass dies auch per Bauord­nungs­ver­fügung möglich ist, hat das Thürin­gische OVG mit Entscheidung vom 26.04.2017 – 1 KO 347/14 – festgestellt.

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Schot­ter­gar­ten­verbot per Bebauungsplan

Doch nicht nur per Geneh­mi­gungs­ver­sagung und Besei­ti­gungs­ver­fügung können Gemeinden etwas gegen Schot­ter­gärten unter­nehmen. Sie können auch mit den Mitteln der Bauleit­planung Verschot­te­rungen von Gärten verhindern. Dies lässt das BauGB zu. So erlauben § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25a BauGB den Gemeinden, Bepflanzung und Begrünung aus Klima­schutz- und Arten­schutz­gründen vorzu­schreiben. Auch die Versi­cke­rungs­funktion des unver­sie­gelten Bodens erlaubt je nach Gebiets­be­schaf­fenheit über § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB Festset­zungen zugunsten bepflanzter, unver­sie­gelter Flächen im Rahmen städte­bau­licher Konzepte für den Umgang mit Starkregen. 

Beratung und Aufklärung

Die Behörden sind also nicht hilflos, was die Verschot­terung von Gärten angeht. Doch nicht immer muss mit der Keule ordnungs­recht­licher Verfü­gungen vorge­gangen werden. Die wachsende Sensi­bi­lität für den Hochwas­ser­schutz, aber auch für die Dramatik des Insek­ten­sterbens motiviert viele Eigen­tümer auch ohne verbind­liche Anord­nungen, zu einer ökolo­gi­scheren Garten­ge­staltung zurück­zu­kehren. Auch hier gilt also: Kommu­ni­kation hilft (Miriam Vollmer).

2021-08-17T23:41:33+02:0017. August 2021|Umwelt, Verwaltungsrecht|

Haus(boot) am See

Ein Hausboot auf dem Wannsee, das wär’s doch. Wohnen mitten in der Natur und dann noch in unmit­tel­barer Nähe einer Berliner S‑Bahnstation. Diesem Traum hat das Verwal­tungs­ge­richt Berlin nun ein jähes Ende bereitet. Denn in einer Entscheidung vom März diesen Jahres hat das Gericht entschieden, dass vornehmlich als Wohnungen zum Übernachten vermietete Hausboote einer Bauge­neh­migung bedürfen.

Die Klägerin betreibt mit ihrem Mann am Wannsee ein Restaurant. An ihrem Grund­stück ist ein 100 m langer Steg, an dem mit Seilen drei contai­ner­artige Hausboote befestigt sind. Im Internet wurden diese Boote als Ferien­woh­nungen angeboten. Diese Nutzung wurde 2018 vom zustän­digen Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf verboten. Denn die Boote würden durch die feste Verbindung mit den Stahl­seilen eine Verbindung zum Festland aufweisen. Daher sei eine Baupla­nungs­recht einschlägig. Außerdem hätten die Vermieter nicht nachge­wiesen, dass die Hausboote überhaupt zum Fahren benutzt würden.

Die Kläger gingen dagegen vor dem Verwal­tungs­ge­richt vor mit der Begründung, dass sie lediglich Sport­boote vermieten würden. Was auch ohne Bauge­neh­migung zulässig sei. Das Gericht folgte dieser Auffassung der Kläger nicht. Denn zumindest würden die Boote überwiegend ortsfest benutzt. Dass die Kläger damit angeblich auch über den See fahren würden, ließen die Richter nicht gelten.

Für die Auffassung des Gerichts spricht tatsächlich, dass die Beschrän­kungen, die im Außen­be­reich nach § 35 Bauge­setzbuch (BauGB) bestehen, sonst leicht auszu­hebeln wären. Für Natur­schutzes und Landschafts­pflege wäre dies ein Problem. Anderer­seits wird auch in Zukunft vermutlich die Gerichte beschäf­tigen, wie genau zwischen solchen Hausbooten, die tatsächlich „mobil“ genutzt werden und rein statio­nären schwim­menden Ferien­häusern zu unter­scheiden ist (Olaf Dilling).

 

2021-04-22T21:17:58+02:0022. April 2021|Allgemein, Naturschutz, Umwelt, Verkehr|