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Vorsicht Falle: Vorkaufsrecht!

Beim Verkauf von Immobilien droht nach vermeintlich erfolg­reich abgeschlos­senem Kaufvertrag manchmal Ärger: Gerade bei „Freund­schafts­preisen“, bei einem Schein­ge­schäft mit formal niedrigem Preis oder bei einem steuerlich motivierten Verkauf unter Wert an Famili­en­an­ge­hörige gibt es unter Umständen „lachende Dritte“. Dies immer dann, wenn es gesetz­liche Vorkaufs­rechte gibt. Dann tritt der Berech­tigte in den bereits abgeschlos­senen Vertrag zu den schriftlich verein­barten Kondi­tionen ein. Den Vertrag rückgängig zu machen oder anzufechten, ist dann nur noch in Ausnah­mefall möglich. Der eigentlich einem anderen zugedachte Vorteil kommt dann dem Berech­tigten des Vorkaufs­rechts zugute.

Beispiels­weise kommt ein gesetz­liches Vorkaufs­recht beim Verkauf landwirt­schaftlich genutzter Flächen in Frage.  Das Vorkaufs­recht berechtigt nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­gesetz (GrdstVG) gemein­nützige Siedlungs­un­ter­nehmen, in den Kaufvertrag einzu­treten und die Grund­stücke an lokale Landwirte weiter­zu­geben. Voraus­setzung ist zum einen, dass eine landwirt­schaftlich genutzte (oder nutzbare) Fläche an einen Nicht­landwirt verkauft wird. Außerdem muss es gemäß § 9 Abs. 1 GrdstVG durch den Verkauf zu einer „ungesunden Verteilung von Grund und Boden“ kommen oder ein Missver­hältnis zwischen Kaufpreis und Wert des Grund­stücks vorliegen.

In einem Fall, der vor einigen Jahren vom Oberlan­des­ge­richt in Oldenburg entschieden wurde, hatte ein Nicht­landwirt ein landwirt­schaft­liches Grund­stück zu einem besonders günstigen Preis für die eigene Enkel­tochter erstanden, die sich zur Landwirtin ausbilden ließ. Das half dem Käufer nicht: Weil sie aktuell noch nicht Landwirtin war, bekam der benach­barte Landwirt das Grundstück.

Entspre­chende Vorkaufs­rechte gibt es auch zugunsten des Natur­schutzes. Aller­dings hat das Verwal­tungs­ge­richt Bayreuth hier im September dem ursprüng­lichen Käufer einer Immobilie recht gegeben: Nach den natur­schutz­recht­lichen Bestim­mungen in § 39 Abs. 2 Bayri­sches Natur­schutz­gesetz darf das Vorkaufs­recht nur ausgeübt werden, wenn dies die Belange des Natur­schutzes oder der Landschafts­pflege oder das Bedürfnis der Allge­meinheit nach Natur­genuss und Erholung in der freien Natur recht­fer­tigen. Dies hat das Gericht im zu entschei­denden Fall abgelehnt. Vom Landkreis war lediglich in einem ehema­ligen Hotel die Einrichtung eines Natio­nal­park­zen­trums für Besucher des Franken­walds geplant. Das wurde nicht als Natur­schutz­belang angesehen. Richtig zwingend ist diese Entscheidung nicht, da sicherlich auch Öffent­lich­keits­arbeit zu den Aufgaben des Natur­schutzes gehört. Immerhin hat das Gericht die Berufung zum Bayri­schen Verwal­tungs­ge­richtshof zugelassen.

Als Fazit bei Immobi­li­en­ge­schäften ergibt sich, dass auf jeden Fall vor Grund­stücks­käufen eventuelle Vorkaufs­rechte bedacht werden müssen. Wenn es dann zu einer Ausübung des Vorkaufs­rechts kommt, ist nicht in jedem Fall alles zu spät. Vielmehr gibt es oft noch Möglich­keiten, die Voraus­set­zungen der Ausübung gesetz­licher Vorkaufs­rechte kritisch zu überprüfen (Olaf Dilling).

2020-10-14T16:04:04+02:0014. Oktober 2020|Naturschutz, Verwaltungsrecht|

Pop-up-Radwege auf Dauer?

Gerichte sind bekanntlich unbere­chenbar: Nachdem die neuen Berliner Pop-up-Radwege noch vor einem Monat vom Verwal­tungs­ge­richt (VG) als rechts­widrig bezeichnet worden waren, sollen sie nach einem Beschluss des Oberver­wal­tungs­ge­richts nun „vorerst“ doch bleiben. Was nun also?

Um etwas Licht in das Dickicht des aktuellen urbanen Verkehrs­ge­schehens zu bringen, sind ein paar Unter­schei­dungen hilfreich:

#Bei den oben genannten Beschlüssen handelt es sich um Eilbe­schlüsse, die beide vorläufig sind: Eine endgültige Entscheidung erfolgt im Haupt­ver­fahren. Auch das Verwal­tungs­ge­richt hat nur entschieden, dass die Radwege nach vorläu­figer Einschätzung wahrscheinlich rechts­widrig seien. Das ist weder von der Presse­stelle des VG, noch von den meisten Zeitungen präzise genug darge­stellt worden.

#Beide Gerichte haben die ursprüng­liche Begründung der Pop-up-Radwege nicht akzep­tiert: Ein verstärkter Bedarf an Fahrrad­in­fra­struktur wegen Corona trägt als straßen­ver­kehrs­recht­liche Begründung der Verkehrs­re­gelung nicht. Daher hat die Senats­ver­waltung bei der Begründung der Radwege noch einmal nachgelegt: Sie seien auch aus Gründen der Verkehrs­si­cherheit notwendig.

#Diese allge­meinere Begründung, die nun vom OVG akzep­tiert wurde, trägt auch über die Zeit der Pandemie hinaus: Auch und gerade in Zeiten mit stärkerem Kfz-Verkehr ist ein Schutz schwä­cherer Verkehrs­teil­nehmer straßen­ver­kehrs­rechtlich notwendig und sinnvoll. Daher werden die Verkehrs­be­hörden – zumindest auf Basis eines Wahrschein­lich­keits­ur­teils – nun rechtlich darin bestärkt, Fahrstreifen für Kfz dem Radverkehr zuzuweisen.

#Wenn dies dauerhaft und nicht nur vorläufig erfolgen soll, wäre es aller­dings erfor­derlich, eine entspre­chende straßen­recht­liche Umwidmung vorzu­nehmen. Dadurch wird dann klarge­stellt, dass dieser Teil der Straße auf Dauer nicht mehr für Kfz, sondern nur noch für den Radverkehr zur Verfügung steht.

Für den Antrags­steller von der AfD ist die Sache insofern nach hinten losge­gangen. Denn nun dürfte auch für weitere mehrspurige Straßen rechts­sicher geklärt werden, dass und unter welchen Voraus­set­zungen eine Umwidmung oder temporäre Verkehrs­re­gelung zugunsten des Rad- oder Fußver­kehrs möglich ist. Zumal herrschte über eine Voraus­setzung unter den Gerichten immer Einigkeit: Dass es rechtlich grund­sätzlich zulässig ist, eine Kfz-Fahrspur für einen Radfahr­streifen zu opfern. Lediglich die Begründung hatte anfangs nicht überzeugt (Olaf Dilling).

2020-10-09T10:06:55+02:009. Oktober 2020|Verkehr, Verwaltungsrecht|

Leihfahr­zeuge auf Gehwegen

Was haben übernutzte Weiden mit zugeparkten Gehwegen zu tun? Nach Auffassung vieler Umwelt­öko­nomen eine ganze Menge: Demnach sind die meisten Umwelt­pro­bleme dadurch verur­sacht, dass offen zugäng­liche Güter stärker genutzt werden, als es für die Allge­meinheit zuträglich ist. Auf kompe­ti­tiven Märkten entwi­ckeln sich dann angesichts kostenlos verfüg­barer Ressourcen Geschäfts­mo­delle, die auf Ausbeutung beruhen.

Entwi­ckelt wurde dieses Modell an gemein­schaftlich genutzten Allmen­de­weiden. Dabei gingen die Ökonomen davon aus, dass der Zugang zu ihnen kostenlos ist (und auch nicht ander­weitig reguliert wird, wie etwa durch die enge soziale Kontrolle in der dörflichen Gemein­schaft). Die Folge ist, dass dieje­nigen Bauern am meisten profi­tieren, die am meisten Vieh darauf weiden lassen. Aber nur kurzfristig. Denn am Ende leiden alle poten­ti­ellen Nutzer unter den Folgen der Überweidung.

So ähnlich ist es auch mit dem Gemein­ge­brauch an öffent­lichen Verkehrs­flächen: Solange ihre Benutzung kostenlos und weitgehend unregu­liert ist, ist der Stau fast vorpro­gram­miert. Übrigens nicht nur auf den Straßen, sondern inzwi­schen auch auf Gehwegen: Denn findige Geschäfts­leute vermieten inzwi­schen Elektro­fahr­zeuge und Fahrräder, die sie nach derzei­tiger Rechtslage kostenlos auf Gehwegen abstellen. Dazu hat aktuell das Verwal­tungs­ge­richt (VG) Düsseldorf in einem Eilver­fahren entschieden: Ein Aufsteller von Mieträdern hat per Eilantrag einen Bescheid angefochten, in dem das Parken auf Gehwegen von der Stadt als Sonder­nutzung einge­stuft worden war.

Das Gericht geht in seinem vorläu­figen Beschluss dagegen davon aus, dass es Gemein­ge­brauch sei. Zwar sieht es das Problem des Konflikt­po­ten­tials von Fußverkehr und parkenden Radverkehr auf oft engen Gehwegen. Daran könne die Stadt aber nach erster Einschätzung nichts ändern. Aufgrund des Vorrangs des Straßen­ver­kehrs­rechts sei es Sache des Bundes­ge­setz­gebers, die Nutzung durch gewerb­liche Anbieter einzuschränken.

Nun ist die Definition des Gemein­ge­brauchs im Straßen­recht nicht ganz so eindeutig, wie vom VG angenommen. Immerhin gibt es einige Entschei­dungen, bei denen gewerb­liche Nutzungen als Sonder­nutzung angesehen werden, wenn der Verkehrs­zweck in den Hinter­grund tritt. In dem aktuell zu entschei­denden Fall hatte die Stadt Düsseldorf als Antrags­geg­nerin argumen­tiert, dass die Fahrräder zugleich als Werbe­träger für Autoher­steller dienen.

Anfang des Jahres hatte sich der Wissen­schaft­liche Dienste des Deutschen Bundes­tages schon einmal mit E‑Scootern auf Gehwegen beschäftigt. Hier sei die Frage nach Gemein­ge­brauch oder Sonder­nutzung nach Auswertung von Recht­spre­chung und Literatur offen. Bezüglich der E‑Scooter würde teilweise argumen­tiert, dass nicht der Verkehrs­zweck überwiege, sondern das Anbieten der gewerb­lichen Leistung. Zudem seien Nutzungen als Sonder­nutzung anzusehen, wenn sie den Verkehr beein­träch­tigen. Dies liegt bei massiv auf Gehwegen abgestellten Leihfahr­zeugen auf der Hand. Eine straßen­ver­kehrs­recht­liche Klärung der Frage auf Initiative des Bundes­rates hat Anfang diesen Jahres keine Mehrheit gefunden. Nämlich im Rahmen der geschei­terten StVO-Novelle. Aber das ist ein anderes Thema (Olaf Dilling).

2020-10-07T14:45:54+02:007. Oktober 2020|Allgemein, Verkehr|