Einver­nehmlich Bauen ist machbar, Herr Nachbar!

Streit mit den Nachbarn gilt als Inbegriff klein­ka­rierter Spießigkeit. Kein Wunder, dass viele Menschen daher Konflikten großräumig aus dem Weg gehen wollen. Manchmal stellt aller­dings gerade das die nachbar­lichen Bezie­hungen auf eine Belas­tungs­probe. Denn wenn die Möglich­keiten für einen Austausch und eine Einigung frühzeitig genutzt werden, kann das später oft viel Konflikt­po­tential vermeiden.

Das geht oft bereits los mit der Bauplanung. Denn das Verfahren für die Aufstellung von Flächen­nut­zungs- und Bebau­ungs­plänen sieht in § 3 Abs. 1 Satz 1 Bauge­setzbuch (BauGB) eine frühzeitige Öffent­lich­keits­be­tei­ligung vor. Die Öffent­lichkeit, zu der nach § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB übrigens auch Kinder und Jugend­liche zählen, soll über die Ziele, Zwecke, die Planungs­al­ter­na­tiven und die voraus­sicht­lichen Auswir­kungen der Planung infor­miert werden. Dafür müssen die Entwürfe der Bauleit­planung für eine festge­legte Dauer öffentlich ausgelegt werden. Die während dieser Frist abgege­benen Stellung­nahmen müssen geprüft und gegebe­nen­falls für die weitere Planung berück­sichtigt werden.

Wenn dann auf Grundlage des Bebau­ungs­plans oder im unbeplanten Innen­be­reich nach § 34 BauGB konkrete Baupro­jekte anstehen, kann wiederum die Betei­ligung der Nachbarn oder der Öffent­lichkeit erfor­derlich sein. Dies richtet sich nach den jewei­ligen Landes­bau­ord­nungen (LBO), in Berlin beispiels­weise nach § 70 BauO Bln. Vor der Entscheidung über die Zulassung von Abwei­chungen, Ausnahmen und Befrei­ungen muss die dafür zuständige Behörde benach­barte Eigen­tümer infor­mieren, wenn Auswir­kungen auf deren öffentlich-rechtlich geschützte Belange zu erwarten sind. Für Einwen­dungen durch die Nachbarn besteht dann eine Frist von zwei Monaten, nach deren Ablauf keine Einwen­dungen mehr möglich sind (sogenannte Präklusion).

Alter­nativ kann der Nachbar auch die Lage- und Baupläne unter­schreiben oder dem Bauvor­haben auf andere Weise zustimmen. Dies ist für die Bauenden eine probate Möglichkeit Rechts­si­cherheit herzu­stellen. Für die Nachbarn dagegen ist Vorsicht geboten: Zumindest sollte eine Bedenkzeit erbeten werden, um die Bauun­ter­lagen genau zu prüfen. Denn wenn die Zustimmung erst einmal erteilt wurde, bestehen kaum noch Einfluss­mög­lich­keiten auf das Bauvor­haben per Wider­spruch oder Klage. Nach der Recht­spre­chung ist dann auch ein Streit über Details, die aus den Plänen noch nicht ganz konkret hervor­gingen, oft präklu­diert. Im Zweifel hätte der Nachbar diese Fragen vor seiner Zustimmung klären sollen. So wurde es vom Verwal­tungs­ge­richtshof Baden-Württemberg im Fall eines aus Mikro­plastik bestehenden Belages eines Tennis­platzes gesehen, der einen benach­barten Schwei­ne­mast­be­trieb zu konta­mi­nieren droht.

In einem solchen Fall ist es daher sinnvoll, sich als Nachbar mit den Bauplänen an einen Anwalt zu wenden und die Folgen einer Zustimmung für die eigenen Rechts­po­si­tionen prüfen zu lassen (Olaf Dilling).

2020-06-11T14:38:59+02:0027. Mai 2020|Verwaltungsrecht|

Flächen­ver­brauch im Hintergarten

Wenn man Archi­tekten und Planer reden hört, sind das deutsche Baurecht und kreatives Bauen auf zwei unter­schied­lichen Planeten behei­matet. Es klingt dann oft so, als hätten Wichtigtuer die Bauge­setze in die Welt gesetzt und als würden sie von Pedanten betreut. Dabei gibt es in den einschlä­gigen Regel­werken durchaus auch Vorschriften, die ihren Sinn haben.

Zum Beispiel wollen fast alle in Häusern leben, in die genug Licht und Luft kommt und in deren Nachbar­schaft keine Parkhäuser sondern Parkbäume stehen. Dennoch gibt es Gründe, warum jeder einzelne Hausei­gen­tümer von sich aus weniger zu einem gedeih­lichen Wohnquartier beiträgt, als aus kollek­tiver Sicht für alle gut ist. Denn aus der Perspektive des eigenen Vorteils lohnt es sich nicht: Schließlich wird der Wert einer Immobilie vor allem durch die Größe des Hauses bestimmt, so dass es vorteilhaft ist, möglichst viel vom Grund­stück zu bebauen. Mal ganz abgesehen davon, dass ein eigener schöner Garten mit Bäumen durchaus pflege­intensiv sein kann, während die ebenso schönen Gärten der Nachbarn zwar auch eine Augen­weide sind, aber keine Mühen und Kosten verursachen.

Daher ist es durchaus sinnvoll, dass gemäß §§ 17, 19 der Baunut­zungs­ver­ordnung (BauNVO) bei der Aufstellung von Flächen­nut­zungs- und Bebau­ungs­plänen darauf geachtet wird, dass die überbaute Grund­fläche einen bestimmten Anteil nicht übersteigt. Diese sogenannte Grund­flä­chenzahl (GRZ) diffe­ren­ziert nach § 17 BauNVO zwischen Gebiete mit unter­schied­lichen Nutzungs­arten. So dürfen in allge­meinen Wohnge­bieten nur bis zu 40% der Grund­fläche überbaut werden. In Misch­ge­bieten, in denen auch gewerb­liche Nutzungen vorkommen, beträgt die GRZ dagegen 0,6, (was einem Anteil von 60% überbauter Fläche entspricht). Da die Begrenzung der überbauten Grund­fläche auch die Boden­funk­tionen schützen soll, also zum Beispiel das Versi­ckern von Regen­wasser nach starken Regen­fällen oder ein angenehmes Mikro­klima, werden grund­sätzlich auch versie­gelte Terrassen oder Stell­plätze einbe­rechnet. Aller­dings bietet § 19 Abs. 3 BauNVO hier Möglich­keiten, die festge­setzte GRZ zu überschreiten. Diese Ausnahmen sollten restriktiv angewendet werden. Im Sinne einer Anpassung an Klima­wandel. Denn weder bei Stark­re­gen­fällen noch in trockenen, heißen Sommer­nächten sind zubeto­nierte Hinter­gärten besonders vorteilhaft (Olaf Dilling).

2020-04-27T19:17:36+02:0027. April 2020|Umwelt|

Hausboot als bauliche Anlage

Wann sprechen wir von einer baulichen Anlage? Diese Frage ist keineswegs reine Erbsen­zäh­lerei. Denn für bauliche Anlagen gelten – das ergibt sich aus § 29 BauGB – ganz andere Regeln als für andere Aufent­haltsorte. Darum dreht sich eine aktuelle Entscheidung des Oberver­wal­tungs­ge­richts Berlin-Brandenburg (OVG BB):

Im vom 2. Senat entschie­denen Fall ging es um ein Hausboot. Das Hausboot liegt am Ruppiner See. Nun wurde die Bauauf­sicht auf das Hausboot aufmerksam. Diese erließ eine Besei­ti­gungs­ver­fügung. Es handele sich um eine bauliche Anlage. Bauliche Anlagen sind geneh­mi­gungs­be­dürftig. Diese bauliche Anlage könne aber nicht genehmigt werden.

Erstaunlich: Das vom Halter des Hausboots im Eilver­fahren angerufene Verwal­tungs­ge­richt (VG) Potsdam sah das wie die Bauauf­sicht. Dabei macht schon der Blick in § 2 Abs. 1 S. 1 Branden­bur­gische Bauordnung (BbgBauO) stutzig. Hier heißt es nämlich:

„Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Baupro­dukten herge­stellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwen­dungs­zweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.“

Mit dem Erdboden verbunden sind Schiffe ja eigentlich gerade nicht. Das VG Potsdam griff deswegen buchstäblich zu einem Strick, um Boot und BauO zusam­men­zu­binden: Die Verbindung mit dem Boden sei die Verbindung über Tau und Steg. Dass das Boot auch herum­fahren könne und der Besitzer die Bewegung seines Bootes auch nachge­wiesen hatte, sei dafür unschädlich. Schließlich kennt das Baurecht auch bauliche Anlagen, die sich nicht immer an derselben Stelle befinden.

Diese ausge­sprochen weite Inter­pre­tation der baulichen Anlage hat das OVG BB nun richti­ger­weise in Zweifel gezogen. Nun ist ein Beschluss im Eilver­fahren keine in Stein gemei­ßelte Recht­spre­chung für die nächsten Dekaden. Aber schon die ersten Hinweise des OVG BB zeigen, wohin die Reise wohl geht: Das OVG BB meint keineswegs, Hausboote könnten keine baulichen Anlagen sein. Es scheint also Fälle zu geben, wo der Strick am Steg reicht. Das OVG BB will vielmehr im Einzelfall klären, ob es sich eher um ein Hausboot handelt, in dem jemand wohnt wie in einem Wochen­endhaus. Oder ob es wie ein Sportboot genutzt wird. Entscheidend – schließlich gibt es zum Zeitpunkt, in dem genehmigt werden müsste noch keine Erfah­rungs­werte wie Proto­kolle – ist danach die Absicht des Besitzers. Nun können Hausboot­be­sitzer ja viel erzählen. Künftig schauen Gerichte, bleibt es auch in Haupt­sa­che­ver­fahren dabei, auf die Innen­ein­richtung oder lassen sich Reise­pläne vorlegen.

Praxistipp: Wer ein Hausboot besitzt, sollte auf jeden Fall dokumen­tieren, dass er es „sport­boot­ty­pisch“ bewegt. Ein Fahrtenbuch und/oder eine Dokumen­tation der Treib­stoff­kosten lohnt sich. Wer eins kauft, sollte von Anfang an darauf achten, dass es bewegt wird und nicht nur wie ein Ferienhaus am Steg liegt und dies auch dokumentieren.

2018-07-12T09:55:33+02:0012. Juli 2018|Verwaltungsrecht|