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Über Dr. Olaf Dilling

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Baurecht: Die eingehauste Wärmepumpe

Wärmepumpen gelten als Multitalente. Sie sind relevant für die Sektorkopplung, wenn sie auf effiziente Weise überschüssigen Ökostrom nutzen, um Umgebungswärme zum Heizen nutzbar zu machen. In heißen Sommern können manche Modelle auch zur Kühlung dienen. Vielleicht gerade zu Zeiten von Corona interessant ist die Möglichkeit, sie zum Lüften zu verwenden.

In Wohngebieten gibt es allerdings ab und zu Probleme wegen des niederfrequenten Lärms, den manche Modelle erzeugen. Dann stellen sich rechtliche Fragen: Wo dürfen sie aufgestellt werden? Wie laut dürfen sie sein? Welche Rechte haben in ihrer Nachtruhe gestörte Nachbarn?

Anfang diesen Jahres gab es zu dem Komplex eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Köln. Auf die Beschwerde eines Nachbarn hin hatte die zuständige Baubehörde die Beseitigung einer Luft-Wärmepumpe verfügt. Die Pumpe stand in Entfernung von weniger als drei Meter zum Zaun der Nachbarn, die sich an den Lärmemissionen störten. Offenbar war bei der Aufstellung der Pumpe gegen bauordnungsrechtliche Abstandsregelungen verstoßen worden.

Nun argumentierten die Betreiber der Pumpe, dass nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW  Abstände nur von Anlagen über 2 m Höhe einzuhalten seien. Das Gericht bestätigte dagegen die Behörde (und die Nachbarn) in ihrer Auffassung, dass die Wärmepumpe unabhängig von ihrer Größe keine eigenständige Anlage sei. Vielmehr stehe sie in funktionalem Zusammenhang mit dem Haus, das sie beheizt und ist daher dessen Bestandteil. Für das Haus (und dessen Bestandteile) gelten aber die Abstandsregeln. So weit, so schlicht.

Dass es doch nicht immer ganz so einfach ist, zeigt ein ähnlicher Fall, der vor zwei Jahren vom Oberlandesgericht (OLG) München entschieden wurde. Hier entschied das OLG, dass die Abstandsregeln für eine Wärmepumpe nicht gelten würden. Der einzige Unterschied: Die Betreiber der Wärmepumpe hatten sie – im schönsten Juristendeutsch – “eingehaust”: Mit anderen Worten hatten sie nachträglich eine kleine Holzhütte um die Pumpe gebaut, ohne dass sich das merklich auf die Lärmemissionen ausgewirkt hätte. Das OLG verwies auf die Privilegierung der Hütte nach der Bayrischen Landesbauordnung. Die Wärmepumpe sei Teil dieser Hütte.

So richtig überzeugend ist diese Entscheidung allerdings nicht. Denn vermutlich soll die Wärmepumpe nicht die Hütte, sondern ein Haus beheizen: Damit bestünde wieder der funktionelle Zusammenhang zu einem nicht-privilegierten Gebäude, von dem das VG Köln ausging. Die Abstandsregeln wären einzuhalten (Olaf Dilling).

 

2020-10-21T19:19:07+02:0021. Oktober 2020|Erneuerbare Energien, Immissionsschutzrecht, Umwelt, Verwaltungsrecht|

Verkehrsrecht: An- oder Bewohnerzonen?

Parkraumbewirtschaftung gilt als ein wichtiges Instrument der Verkehrswende. Denn die Nutzung von öffentlichem Raum durch parkende Kraftfahrzeuge ist bisher höchst ineffizient und verdrängt andere Verkehrsarten. Zudem ist der Parkdruck in städtischen Wohnquartieren in den letzten Jahrzehnten immer weiter angestiegen.

Neben Parkuhren ist das sogenannte “Anwohnerparken” eine Möglichkeit, um die Probleme zu entschärfen. Gemeint ist die Einrichtung von Zonen in Wohngebieten, in denen nur die Anwohner, bzw. Bewohner eines bestimmten Wohngebietes parken dürfen. Dafür können in dem betroffenen Viertel Parkverbotsschilder aufgestellt werden, die mit dem Zusatz versehen sind: Bewohner mit entsprechendem Parkausweis frei.

Nun gibt es mit dem Bewohnerparken ein rechtliches Problem: Die sogenannte “Präferenz- und Privilegienfeindlichkeit” des derzeitigen Straßenverkehrsrechts. Damit ist gemeint, dass der Gemeingebrauch grundsätzlich allen zur Verfügung stehen soll. Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hatte 1998 daher in einer Grundsatzentscheidung festgestellt, dass das Anwohnerparken unzulässig sein soll, wenn es zu einer flächendeckenden oder mosaikartigen Einrichtung entsprechender Zonen in Innenstädten kommt (BVerwG 107, 38 ff.). Begründet hat das BVerwG die Entscheidung mit der Ermächtigungsgrundlage für das per Rechtsverordnung geregelte Anwohnerparken im Straßenverkehrsgesetz: Der Gesetzgeber habe das Instrument in § 6 Abs. 1 Nr. 14 StVG (a.F.) als Ausnahme vorgesehen.

Das BVerwG war außerdem der Auffassung, dass aus dem Begriff des Anwohners eine enge räumliche Verbindung zwischen Wohnung und Pkw-Abstellplatz folge. Gemeint sei ein Nahbereich, der in aller Regel nicht mehr als zwei bis drei Straßen umfasse.

Daraufhin wurde der Gesetzgeber tätig und hat die Ermächtigungsgrundlage, den aktuellen § 6 Abs. 1 Nr. 15 StVG, reformiert. Inzwischen wird daher offiziell von Bewohnerparken gesprochen (auch wenn der alte Name umgangsprachlich oft weiter verwendet wird). Daher hat sich der räumliche Bezug erweitert, so dass größere Zonen möglich sind. Auch die flächendeckende Parkraumbewirtschaftung ist seither nicht mehr unzulässig.

Kürzlich gab es wieder ein Gerichtsverfahren zu dem Thema, diesmal am Sächsischen Oberverwaltungsgericht (OVG). Das OVG entschied, dass ein Bewohnerparkbereich in Leipzig zu groß dimensioniert sei. Dabei gab es dem Antragsteller im Eilverfahren, einer Steuerberaterkanzlei, recht. Diese hatte sich auf die Verwaltungsvorschrift zu § 45 StVO berufen, in der “auch in Städten mit mehr als 1 Mio. Einwohner” eine maximale Ausdehnung von 1000 m vorgesehen ist.

Nun ist notorisch umstritten, ob sich Bürger vor Gerichten auf Verwaltungsvorschriften berufen können. Denn sie werden in der Regel nicht als formelles Recht eingestuft, sondern sollen der Verwaltung als Auslegungshilfe dienen. Allerdings fand das OVG Hinweise in den Gesetzesmaterialien zur Ermächtigungsgrundlage im StVG. Daraus wurde deutlich, dass bereits der Gesetzgeber eine entsprechende Größenbegrenzung geplant hatte (Olaf Dilling).

2024-10-09T02:08:08+02:0019. Oktober 2020|Allgemein|

Vorsicht Falle: Vorkaufsrecht!

Beim Verkauf von Immobilien droht nach vermeintlich erfolgreich abgeschlossenem Kaufvertrag manchmal Ärger: Gerade bei “Freundschaftspreisen”, bei einem Scheingeschäft mit formal niedrigem Preis oder bei einem steuerlich motivierten Verkauf unter Wert an Familienangehörige gibt es unter Umständen “lachende Dritte”. Dies immer dann, wenn es gesetzliche Vorkaufsrechte gibt. Dann tritt der Berechtigte in den bereits abgeschlossenen Vertrag zu den schriftlich vereinbarten Konditionen ein. Den Vertrag rückgängig zu machen oder anzufechten, ist dann nur noch in Ausnahmefall möglich. Der eigentlich einem anderen zugedachte Vorteil kommt dann dem Berechtigten des Vorkaufsrechts zugute.

Beispielsweise kommt ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim Verkauf landwirtschaftlich genutzter Flächen in Frage.  Das Vorkaufsrecht berechtigt nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in den Kaufvertrag einzutreten und die Grundstücke an lokale Landwirte weiterzugeben. Voraussetzung ist zum einen, dass eine landwirtschaftlich genutzte (oder nutzbare) Fläche an einen Nichtlandwirt verkauft wird. Außerdem muss es gemäß § 9 Abs. 1 GrdstVG durch den Verkauf zu einer “ungesunden Verteilung von Grund und Boden” kommen oder ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert des Grundstücks vorliegen.

In einem Fall, der vor einigen Jahren vom Oberlandesgericht in Oldenburg entschieden wurde, hatte ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück zu einem besonders günstigen Preis für die eigene Enkeltochter erstanden, die sich zur Landwirtin ausbilden ließ. Das half dem Käufer nicht: Weil sie aktuell noch nicht Landwirtin war, bekam der benachbarte Landwirt das Grundstück.

Entsprechende Vorkaufsrechte gibt es auch zugunsten des Naturschutzes. Allerdings hat das Verwaltungsgericht Bayreuth hier im September dem ursprünglichen Käufer einer Immobilie recht gegeben: Nach den naturschutzrechtlichen Bestimmungen in § 39 Abs. 2 Bayrisches Naturschutzgesetz darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen. Dies hat das Gericht im zu entscheidenden Fall abgelehnt. Vom Landkreis war lediglich in einem ehemaligen Hotel die Einrichtung eines Nationalparkzentrums für Besucher des Frankenwalds geplant. Das wurde nicht als Naturschutzbelang angesehen. Richtig zwingend ist diese Entscheidung nicht, da sicherlich auch Öffentlichkeitsarbeit zu den Aufgaben des Naturschutzes gehört. Immerhin hat das Gericht die Berufung zum Bayrischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen.

Als Fazit bei Immobiliengeschäften ergibt sich, dass auf jeden Fall vor Grundstückskäufen eventuelle Vorkaufsrechte bedacht werden müssen. Wenn es dann zu einer Ausübung des Vorkaufsrechts kommt, ist nicht in jedem Fall alles zu spät. Vielmehr gibt es oft noch Möglichkeiten, die Voraussetzungen der Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte kritisch zu überprüfen (Olaf Dilling).

2020-10-14T16:04:04+02:0014. Oktober 2020|Naturschutz, Verwaltungsrecht|