Wer kennt es nicht? Irgendwann wird jeder Schuppen, jedes Haus, jede Anlage baufällig und bedarf der Renovierung. Häufig ist dies Anstoß dafür, schon lange geplante Umbau- und Renovierungsprojekte tatsächlich in die Tat umzusetzen. Sobald die Finanzierung steht und ein Bauunternehmen gefunden ist, das die Renovierung ausführt, sollte man meinen, stünde der Realisierung der lang ersehnten Modernisierung eigentlich nichts mehr im Wege. Aber vorsichtig, denn wer zu viel ändert, kann unter Umständen alles verlieren.

Grundsätzlich gilt im Baurecht der Grundsatz des (passiven) Bestandsschutzes. Das heißt, eine bauliche Anlage, die einst von der Behörde genehmigt wurde, gilt in diesem Umfang fortwährend als rechtmäßig, auch wenn sie tatsächlich nicht (mehr) baurechtlich zulässig ist. Dementsprechend darf die Behörde nicht den Abriss einer solchen Anlage mit der Begründung anordnen, die Anlage sei nicht (mehr) baurechtlich zulässig. Die Anlage genießt insoweit Bestandsschutz. Dies gilt grundsätzlich – auch wenn dies im Einzelnen umstritten ist – selbst dann, wenn die bauliche Anlage nie genehmigt wurde, aber für einen bestimmten Zeitraum den baurechtlichen Anforderungen entsprach.

Der Bestandsschutz unterläge allerdings einem natürlichen Verfallsdatum, wenn die nicht mehr baurechtlich zulässige, aber Bestandsschutz genießende Anlage nicht repariert und Instand gehalten werden dürfte. Daher sind auch sog. Instandhaltungsmaßnahmen vom passiven Bestandsschutz umfasst. Die Grenze liegt allerdings dort, wo Änderungen an der Anlage vorgenommen werden oder es sich um eine Neuerrichtung handelt. Ein sog. aktiver Bestandsschutz, der auch die Möglichkeit von Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen umfasst, wird heute weitestgehend einhellig abgelehnt. Wo genau liegt aber die Grenze zwischen einer vom Bestandsschutz noch geschützten Instandhaltungsmaßnahme und einer nicht mehr geschützten Änderung? Genau mit dieser Abgrenzungsfrage hat sich der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Mannheim in seinem Urteil vom 19.5.2020 näher auseinandergesetzt.

Geklagt hatte der Eigentümer eines Grundstücks, der einen zweistöckigen Schuppen an der Grenze seines Grundstücks renovieren wollte. Das Dach des Schuppens sollte neu errichtet und auf einer Seite erhöht werden. Nachdem der Kläger bereits mit der Bautätigkeit begonnen hatte, ordnete die zuständige Behörde die Einstellung der Arbeiten an. Hiergegen sowie gegen die Ablehnung der von ihm daraufhin beantragten Baugenehmigung für die Renovierung seines Schuppens wehrte sich der Kläger erfolglos vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe. Der VGH Mannheim bestätigte die Entscheidung des Verwaltungsgerichts und sah die Einstellungsverfügung der Behörde sowie die Ablehnung der Baugenehmigung als rechtmäßig an. Der Kläger muss nun nicht nur von der Fortsetzung seiner Renovierungsmaßnahmen Abstand nehmen, sondern wohl vielmehr auch seinen renovierten „alten“ Schuppen abreißen.

Der VGH Mannheim begründete seine Entscheidung vor allem damit, dass das Vorhaben des Klägers gerade keine Instandhaltungsmaßnahme mehr sei, sondern vielmehr eine teilweise Neuerrichtung. Auf Bestandsschutz könne sich der Kläger daher nicht berufen. Vielmehr sei eine neue Genehmigung erforderlich, welcher jedoch die Nichteinhaltung der landesrechtlichen Abstandsregelungen entgegenstehe.

Eine Instandhaltungsmaßnahme, so der VGH Mannheim, läge vor, wenn die Maßnahmen der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer Anlage oder ihrer baulichen Substanz dienen. Es müsse also gerade um die Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstandenen baulichen und sonstigen Mängel gehen. Die Identität der Anlage, d.h. ihr äußeres Erscheinungsbild, sowie ihr Nutzungszweck dürften dabei nicht geändert werden. Keine Instandhaltungsmaßnahme sei es, wenn die Baumaßnahmen ihrer Qualität nach so intensiv seien, dass sie die Standfestigkeit der Anlage berühren, sodass eine statische Nachberechnung der gesamten Anlage notwendig würde, oder wenn der Arbeitsaufwand seiner Quantität nach den für eine neue Anlage erreiche oder gar übersteige. Ein Auswechseln tragender Gebäudeteile könne im Einzelfall allerdings durchaus noch eine Instandhaltungsmaßnahme darstellen, denn auch solche Gebäudeteile seien dem Alterungsprozess ausgesetzt.

Der Kläger durfte damit zwar auch im Rahmen des passiven Bestandsschutzes tragende Dachbalken austauschen. Die Grenze zur Neuerrichtung war jedoch dadurch überschritten, dass der Kläger das Dach durch die Erhöhung insgesamt geändert hatte. Dass der Schuppen zuvor ähnlich gestaltet war, spielte dabei keine Rolle.

Ferner kam hinzu, dass der Umfang der Renovierungsmaßnahme einem Neubau gleichkam. Denn der Kläger hatte nahezu das gesamte Stützkonstrukt ersetzt und aufgrund der schwereren Ausführung des Daches musste zudem eine Neuberechnung der Statik vorgenommen werden.

Wenn also die Renovierung einer bestehenden Anlage ansteht, sollte man bei umfangreicheren Maßnahmen stets vorher prüfen, ob es sich noch um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt. Wird das äußere Erscheinungsbild geändert oder kommen die Renovierungsmaßnahmen von ihrem Umfang her einem Neubau gleich, so handelt es sich um eine nicht mehr vom Bestandsschutz umfasste Änderung, deren baurechtliche Zulässigkeit neu zu beurteilen ist. Bevor mit den Renovierungsmaßnahmen begonnen wird, sollte dann geprüft werden, ob die geplante Änderung überhaupt baurechtlich zulässig ist. Ansonsten kann es passieren, dass allein aufgrund der Renovierung die gesamte Anlage abgerissen werden muss. In einem solchen Falle gilt daher: Weniger ist mehr (Fabius Wittmer)