Einvernehmlich Bauen ist machbar, Herr Nachbar!

Streit mit den Nachbarn gilt als Inbegriff kleinkarierter Spießigkeit. Kein Wunder, dass viele Menschen daher Konflikten großräumig aus dem Weg gehen wollen. Manchmal stellt allerdings gerade das die nachbarlichen Beziehungen auf eine Belastungsprobe. Denn wenn die Möglichkeiten für einen Austausch und eine Einigung frühzeitig genutzt werden, kann das später oft viel Konfliktpotential vermeiden.

Das geht oft bereits los mit der Bauplanung. Denn das Verfahren für die Aufstellung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen sieht in § 3 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung vor. Die Öffentlichkeit, zu der nach § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB übrigens auch Kinder und Jugendliche zählen, soll über die Ziele, Zwecke, die Planungsalternativen und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung informiert werden. Dafür müssen die Entwürfe der Bauleitplanung für eine festgelegte Dauer öffentlich ausgelegt werden. Die während dieser Frist abgegebenen Stellungnahmen müssen geprüft und gegebenenfalls für die weitere Planung berücksichtigt werden.

Wenn dann auf Grundlage des Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB konkrete Bauprojekte anstehen, kann wiederum die Beteiligung der Nachbarn oder der Öffentlichkeit erforderlich sein. Dies richtet sich nach den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO), in Berlin beispielsweise nach § 70 BauO Bln. Vor der Entscheidung über die Zulassung von Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen muss die dafür zuständige Behörde benachbarte Eigentümer informieren, wenn Auswirkungen auf deren öffentlich-rechtlich geschützte Belange zu erwarten sind. Für Einwendungen durch die Nachbarn besteht dann eine Frist von zwei Monaten, nach deren Ablauf keine Einwendungen mehr möglich sind (sogenannte Präklusion).

Alternativ kann der Nachbar auch die Lage- und Baupläne unterschreiben oder dem Bauvorhaben auf andere Weise zustimmen. Dies ist für die Bauenden eine probate Möglichkeit Rechtssicherheit herzustellen. Für die Nachbarn dagegen ist Vorsicht geboten: Zumindest sollte eine Bedenkzeit erbeten werden, um die Bauunterlagen genau zu prüfen. Denn wenn die Zustimmung erst einmal erteilt wurde, bestehen kaum noch Einflussmöglichkeiten auf das Bauvorhaben per Widerspruch oder Klage. Nach der Rechtsprechung ist dann auch ein Streit über Details, die aus den Plänen noch nicht ganz konkret hervorgingen, oft präkludiert. Im Zweifel hätte der Nachbar diese Fragen vor seiner Zustimmung klären sollen. So wurde es vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg im Fall eines aus Mikroplastik bestehenden Belages eines Tennisplatzes gesehen, der einen benachbarten Schweinemastbetrieb zu kontaminieren droht.

In einem solchen Fall ist es daher sinnvoll, sich als Nachbar mit den Bauplänen an einen Anwalt zu wenden und die Folgen einer Zustimmung für die eigenen Rechtspositionen prüfen zu lassen (Olaf Dilling).

2020-06-11T14:38:59+02:0027. Mai 2020|Verwaltungsrecht|

Flächenverbrauch im Hintergarten

Wenn man Architekten und Planer reden hört, sind das deutsche Baurecht und kreatives Bauen auf zwei unterschiedlichen Planeten beheimatet. Es klingt dann oft so, als hätten Wichtigtuer die Baugesetze in die Welt gesetzt und als würden sie von Pedanten betreut. Dabei gibt es in den einschlägigen Regelwerken durchaus auch Vorschriften, die ihren Sinn haben.

Zum Beispiel wollen fast alle in Häusern leben, in die genug Licht und Luft kommt und in deren Nachbarschaft keine Parkhäuser sondern Parkbäume stehen. Dennoch gibt es Gründe, warum jeder einzelne Hauseigentümer von sich aus weniger zu einem gedeihlichen Wohnquartier beiträgt, als aus kollektiver Sicht für alle gut ist. Denn aus der Perspektive des eigenen Vorteils lohnt es sich nicht: Schließlich wird der Wert einer Immobilie vor allem durch die Größe des Hauses bestimmt, so dass es vorteilhaft ist, möglichst viel vom Grundstück zu bebauen. Mal ganz abgesehen davon, dass ein eigener schöner Garten mit Bäumen durchaus pflegeintensiv sein kann, während die ebenso schönen Gärten der Nachbarn zwar auch eine Augenweide sind, aber keine Mühen und Kosten verursachen.

Daher ist es durchaus sinnvoll, dass gemäß §§ 17, 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei der Aufstellung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen darauf geachtet wird, dass die überbaute Grundfläche einen bestimmten Anteil nicht übersteigt. Diese sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) differenziert nach § 17 BauNVO zwischen Gebiete mit unterschiedlichen Nutzungsarten. So dürfen in allgemeinen Wohngebieten nur bis zu 40% der Grundfläche überbaut werden. In Mischgebieten, in denen auch gewerbliche Nutzungen vorkommen, beträgt die GRZ dagegen 0,6, (was einem Anteil von 60% überbauter Fläche entspricht). Da die Begrenzung der überbauten Grundfläche auch die Bodenfunktionen schützen soll, also zum Beispiel das Versickern von Regenwasser nach starken Regenfällen oder ein angenehmes Mikroklima, werden grundsätzlich auch versiegelte Terrassen oder Stellplätze einberechnet. Allerdings bietet § 19 Abs. 3 BauNVO hier Möglichkeiten, die festgesetzte GRZ zu überschreiten. Diese Ausnahmen sollten restriktiv angewendet werden. Im Sinne einer Anpassung an Klimawandel. Denn weder bei Starkregenfällen noch in trockenen, heißen Sommernächten sind zubetonierte Hintergärten besonders vorteilhaft (Olaf Dilling).

2020-04-27T19:17:36+02:0027. April 2020|Umwelt|

Hausboot als bauliche Anlage

Wann sprechen wir von einer baulichen Anlage? Diese Frage ist keineswegs reine Erbsenzählerei. Denn für bauliche Anlagen gelten – das ergibt sich aus § 29 BauGB – ganz andere Regeln als für andere Aufenthaltsorte. Darum dreht sich eine aktuelle Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (OVG BB):

Im vom 2. Senat entschiedenen Fall ging es um ein Hausboot. Das Hausboot liegt am Ruppiner See. Nun wurde die Bauaufsicht auf das Hausboot aufmerksam. Diese erließ eine Beseitigungsverfügung. Es handele sich um eine bauliche Anlage. Bauliche Anlagen sind genehmigungsbedürftig. Diese bauliche Anlage könne aber nicht genehmigt werden.

Erstaunlich: Das vom Halter des Hausboots im Eilverfahren angerufene Verwaltungsgericht (VG) Potsdam sah das wie die Bauaufsicht. Dabei macht schon der Blick in § 2 Abs. 1 S. 1 Brandenburgische Bauordnung (BbgBauO) stutzig. Hier heißt es nämlich:

“Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.”

Mit dem Erdboden verbunden sind Schiffe ja eigentlich gerade nicht. Das VG Potsdam griff deswegen buchstäblich zu einem Strick, um Boot und BauO zusammenzubinden: Die Verbindung mit dem Boden sei die Verbindung über Tau und Steg. Dass das Boot auch herumfahren könne und der Besitzer die Bewegung seines Bootes auch nachgewiesen hatte, sei dafür unschädlich. Schließlich kennt das Baurecht auch bauliche Anlagen, die sich nicht immer an derselben Stelle befinden.

Diese ausgesprochen weite Interpretation der baulichen Anlage hat das OVG BB nun richtigerweise in Zweifel gezogen. Nun ist ein Beschluss im Eilverfahren keine in Stein gemeißelte Rechtsprechung für die nächsten Dekaden. Aber schon die ersten Hinweise des OVG BB zeigen, wohin die Reise wohl geht: Das OVG BB meint keineswegs, Hausboote könnten keine baulichen Anlagen sein. Es scheint also Fälle zu geben, wo der Strick am Steg reicht. Das OVG BB will vielmehr im Einzelfall klären, ob es sich eher um ein Hausboot handelt, in dem jemand wohnt wie in einem Wochenendhaus. Oder ob es wie ein Sportboot genutzt wird. Entscheidend – schließlich gibt es zum Zeitpunkt, in dem genehmigt werden müsste noch keine Erfahrungswerte wie Protokolle – ist danach die Absicht des Besitzers. Nun können Hausbootbesitzer ja viel erzählen. Künftig schauen Gerichte, bleibt es auch in Hauptsacheverfahren dabei, auf die Inneneinrichtung oder lassen sich Reisepläne vorlegen.

Praxistipp: Wer ein Hausboot besitzt, sollte auf jeden Fall dokumentieren, dass er es “sportboottypisch” bewegt. Ein Fahrtenbuch und/oder eine Dokumentation der Treibstoffkosten lohnt sich. Wer eins kauft, sollte von Anfang an darauf achten, dass es bewegt wird und nicht nur wie ein Ferienhaus am Steg liegt und dies auch dokumentieren.

2018-07-12T09:55:33+02:0012. Juli 2018|Verwaltungsrecht|