Über Miriam Vollmer

Dr. Miriam Vollmer ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Verwaltungsrecht. Sie vertritt seit 2006 Stadtwerke und andere Unternehmen rund um die Themen Klima, Umwelt und Energie. Frau Dr. Vollmer ist Lehrbeauftragte der Universität Bielefeld, Vortragsrednerin mit breiter Erfahrung von Fortbildungsveranstaltungen bis zur re:publica und Verfasserin zahlreicher Publikationen.
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Mieterhöhung bei ausge­blie­bener Verbrauchs­senkung: Zu BGH, v. 26.03.2025 (VIII ZR 283/23)

Die Wärme­wende läuft und wird in den nächsten 20 Jahren erheb­liche Inves­ti­tionen auch von Vermie­ter­seite auslösen. Diesen Inves­ti­tionen steht in aller Regel mittel­fristig eine erheb­liche Ersparnis bei den laufenden Kosten gegenüber. Schließlich sind die Betriebs­kosten von Wärme­pumpe niedriger als die – dazu künftig noch kräftig steigenden – eines Gaskessels. Damit lohnt sich für den Mieter der Heizungs­tausch norma­ler­weise auch dann, wenn der Vermieter aufgrund der Moder­ni­sierung die Miete erhöht.

Doch wie sieht es aus, wenn die erwartete Einsparung nicht eintritt? Mit dieser Frage hat sich der Bundes­ge­richtshof (BGH) in einer Entscheidung vm 26.03.2025 (VIII ZR 283/23) jüngst beschäftigt. Gegen­stand des Verfahrens war eine Mieterhöhung nach § 555b Nr. 1a BGB a. F. wegen energe­ti­scher Moder­ni­sierung, nachdem der Vermieter in eines Mehrfa­mi­li­en­hauses eine Gas-Zentral­heizung eingebaut hatte.

Norma­ler­weise sinkt durch eine solche Inves­tition der Verbrauch und damit auch die Betriebs­kosten, aber hier konnte der Vermieter dies nicht belegen. Die enttäuschten Mieter machten deswegen geltend, die Mieterhöhung wäre rechts­widrig gewesen und ihnen stünde eine Rückzahlung zu. Die ersten beiden Instanzen folgten dem auch. Das Landge­richt als Berufungs­ge­richt führte aus, dass es auf einen Vergleich der vier oder fünf Jahre vor und nach der Maßnahme ankomme.

Dann aber ging die Sache an den BGH, und der sah es anders: Nach Auffassung des höchsten deutschen Zivil­ge­richts kommt es nicht darauf an, ob durch die Maßnahme tatsächlich der Endener­gie­ver­brauch gesunken ist, sondern ob ob der Vermieter dies zum Zeitpunkt der Mieterhöhung erwarten durfte. Auch, wenn es später dann anders kommt, kann der Vermieter die Erhöhung behalten (Miriam Vollmer).

2025-06-14T00:21:17+02:0014. Juni 2025|Wärme|

Landge­richt Frankfurt entscheidet: Erdgas­index ist kein taugliches Markt­element nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV

Preis­an­pas­sungs­klauseln in Wärme­lie­fe­rungs­ver­trägen sind immer wieder Gegen­stand  gericht­licher Ausein­an­der­set­zungen. Regel­mäßig geht es dabei um die Frage, ob die entspre­chende Klausel die recht­lichen Anfor­de­rungen des § 24 Abs. 4 AVBFern­wärmeV erfüllt und insoweit sowohl die Entwicklung der Brenn­stoff­kosten (Kosten­element) als auch die allge­meine Entwicklung auf dem Wärme­markt abbildet.

In einem vor dem Landge­richt Frankfurt/Main geführten Klage­ver­fahren einer Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gegen den Wärme­ver­sorger Techem Solutions GmbH ging um die frage, ob die alleinige Bezug­nahme auf einen Ergdgas­preis­index in der Preis­klausel ein ausrei­chendes Markt­element darstellt. Dies wurde vom Landge­richt Frankfurt mit folgender Begründung verneint:

„Die genutzte Preis­an­pas­sungs­klausel ist inhaltlich unangemessen.

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass § 24 IV 1 AVBFern­wärmeV eine inhalt­liche Angemes­senheit solcher Klauseln derge­stalt verlangt, dass die jewei­ligen Verhält­nisse auf dem Wärme­markt angemessen zu berück­sich­tigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2022, VIII ZR 287/20, Rn. 27 ff.). Dieses Markelement muss auf die Verhält­nisse auf dem allge­meinen, das heißt sich auch auf andere Energie­träger erstre­ckenden, Wärme­markt ausge­richtet sein (Rn. 30).

Mit diesen höchst­rich­ter­lichen Anfor­de­rungen ist die von der Beklagten verwendete Preis­an­pas­sungs­klausel unver­einbar. Sie bildet von vornherein nur die Verhält­nisse für einen Energie­träger (Erdgas) ab und richtet sich damit gerade nicht an den Verhält­nissen auf dem allge­meinen Wärme­markt aus.

Es kommt auch nicht in Betracht, diese höchst­rich­ter­liche Recht­spre­chung einer Neube­wertung zu unter­stellen. Unabhängig davon, ob und gegebe­nen­falls in welchem Umfang der Anteil einzelner Energie­träger an der Gesamt­ener­gie­ver­sorgung schwankt, hat die Beklagte nicht dargelegt, dass der Erdgas­markt mittler­weile den allge­meinen Wärme­markt reprä­sen­tieren könnte. Auch nach ihrem Vortrag kommt anderen Energie­trägern ein nicht nur unerheb­licher Anteil an der Energie­ver­sorgung zu, wie in ihrem Schriftsatz vom 10.06.2024 ausge­führt (Bl. 125 d.A.). Versor­gungs­re­le­vante andere Energie­träger (erneu­erbare Energie­träger etc.) sind Bestandteil des allge­meinen Wärme­marktes und werden in der streit­ge­gen­ständ­lichen Preis­an­pas­sungs­klausel ausgeblendet.“

Rechts­folge dieser Wertung war die Unwirk­samkeit der Preis­klausel und sämtlicher darauf beruhender Preis­an­pas­sungen, denen die klagende Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft innerhalb der 3‑Jahresfrist wider­sprochen hatte.

LG Frankfurt, Urteil vom 09.06.2025, Az. 2–03 O 100/24

(Christian Dümke)

2025-07-03T16:51:59+02:0013. Juni 2025|Rechtsprechung, Wärme|

Batte­rie­speicher im Außenbereich

Nachdem die letzte Bundes­re­gierung den Fokus auf den Ausbau der Erneu­er­baren gelegt hat, steht nun die Anpassung der Infra­struktur an die neue Erzeu­gungs­land­schaft im Vorder­grund: Die Kraft­werks­stra­tegie, die auf schnell regelbare Gaskraft­werke abzielt, war schon 2024 vorge­stellt und mit der Kommission verhandelt worden (und wird nun mögli­cher­weise noch einmal neuge­fasst. Neben den neuen Gaskraft­werken sollen auch Batte­rie­speicher künftig die Netze entlasten, in dem sie Erzeugung und Verbrauch zeitlich entkoppeln und so Spitzen glätten und dunkle, windstille Zeiten überbrücken.

Vor allem in den letzten Jahren massiv gefal­lenen Preise haben einen so vor wenigen Jahren noch nicht erwar­teten Boom von Batte­rie­spei­cher­sys­temen ausgelöst. Der Gesetz­geber könnte den Aufbau der Speicher­land­schaft aber noch weiter beschleu­nigen, wenn er bürokra­tische Hürden und Unklar­heiten im Gesetz besei­tigen würde.

Ob auch für Batte­rie­speicher Baukos­ten­zu­schüsse erhoben werden dürfen, wird demnächst der Bundes­ge­richtshof (BGH) klären. Das System der Netzan­schluss­be­gehren muss sich ohnehin neu justieren, wenn immer mehr große Verbraucher auf die Netze zugreifen. Doch in einem Punkt kann der Gesetz­geber schnell Sicherheit schaffen: Die baurecht­liche Zuläs­sigkeit von Batte­rie­spei­cher­sys­temen im Außen­be­reich, also dort, wo es keine zusam­men­hän­gende Bebauung gibt und auch keinen Bebauungsplan.

An sich will der Gesetz­geber nicht, dass der Außen­be­reich zugebaut wird. Deswegen gibt es nur wenige Bebau­ungen, die im Außen­be­reich überhaupt zulässig sein sollen. Sie sind in § 35 BauGB aufge­zählt, der in § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB auch Vorhaben nennt, die der öffent­lichen Versorgung mit Elektri­zität dienen. Das trifft auf Batte­rie­speicher unpro­ble­ma­tisch zu.

Doch dies allein reicht nicht. Das Bundes­ver­wal­tungs­ge­richt (BVerwG) fordert für Vorhaben im Außen­be­reich schon seit den Siebziger Jahren die „Ortsge­bun­denheit“ des Vorhabens, also dass es nach seinem Gegen­stand und seinem Wesen ausschließlich an der fraglichen Stelle betrieben werden kann und an einem anderen Ort seinen Zweck verfehlen würde. Ob dies für Batte­rie­speicher gilt, ist heftig umstritten. Technisch könnten sie durchaus auch irgendwo anders stehen, solange die Strom­netz­in­fra­struktur ereichbar ist. Aber vielfach gibt es energie­wirt­schaftlich gute Gründe, sie an einem ganz konkreten Standort zu errichten, vor allem in Hinblick auf die Gegeben­heiten der Strom­netz­in­fra­struktur. Doch ob dies ausreicht, wird bundesweit alles andere als einheitlich beantwortet.

Sind die örtlichen Behörden skeptisch, verweisen sie auf die Möglichkeit, einen Bebau­ungsplan zu erlassen. Doch Bebau­ungs­pläne sind in Deutschland eine aufwändige Angele­genheit. Das Projekt wird mindestens Monate, eher Jahre verzögert. Hier könnte der Gesetz­geber mit einer einfachen Ergänzung des BauGB helfen, die die (auch vom Bundesrat schon einge­for­derte) Klarstellung der Lage ermög­lichen würde. Einer Bundes­re­gierung, die sich Versor­gungs­si­cherheit und Entbü­ro­kra­ti­sierung auf die Fahnen geschrieben hat, stünde dies in jedem Falle gut zu Gesicht (Miriam Vollmer).

2025-06-06T21:25:16+02:006. Juni 2025|Allgemein, Energiepolitik, Strom|