AG Neukölln: Unwirksame Fernwärmepreise können für Vermieter teuer werden

Erneut hat ein Berliner Gericht eine Preisänderungsklausel eines Wärmeversorgers für unwirksam erklärt. Das Besondere an der Entscheidung des Amtsgerichts Neukölln vom 5. November 2026 (Az. 8 C 28/25): Nicht der Vertragspartner des Wärmeversorgers hatte die Preiserhöhungen angegriffen, sondern dessen Mieter. Das Urteil zeigt, dass Vermieter überhöhte Wärmepreise nicht ohne Weiteres an ihre Mieter weitergeben können.

Fernwärmekosten trotz gesunkenen Verbrauchs mehr als verdoppelt

In dem Verfahren ging es um die Heizkostenabrechnungen einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte mit der GASAG Solutions plus GmbH einen langfristigen Wärmeliefervertrag abgeschlossen. Die darin enthaltene Preisänderungsklausel orientierte sich maßgeblich an einem Erdgas-Börsenindex.

Im Jahr 2022 stiegen die Wärmekosten der Wohnanlage von rund 106.000 Euro auf rund 259.000 Euro, obwohl der Wärmeverbrauch um etwa 170 MWh zurückgegangen war.

Die Mieter einer Wohnung beanstandeten daraufhin ihre Heizkostenabrechnungen und verlangten von ihren Vermietern die Rückzahlung überhöhter Heizkosten. Sie machten geltend, dass die dem Wärmeliefervertrag zugrunde liegende Preisänderungsklausel unwirksam sei.

Preisänderungsklausel verstößt gegen § 24 AVBFernwärmeV

Das Amtsgericht Neukölln gab den Mietern weitgehend recht.

Nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV müssen Preisänderungsklauseln sowohl die Kostenentwicklung bei der Erzeugung und Bereitstellung von Wärme als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen.

Diesen Anforderungen genügte die streitgegenständliche Klausel nach Auffassung des Gerichts nicht. Sie orientierte sich maßgeblich an der Entwicklung eines Erdgas-Börsenindex, ohne die allgemeinen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt ausreichend einzubeziehen.

Die Klausel war deshalb unwirksam und konnte nicht als Grundlage für die berechneten Preiserhöhungen dienen.

Vermieter dürfen Wärmekosten nicht ungeprüft weitergeben

Besonders interessant sind die Ausführungen des Gerichts zur Verantwortung der Vermieter.

Diese hatten argumentiert, sie hätten lediglich diejenigen Wärmekosten auf ihre Mieter umgelegt, die ihnen selbst von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Rechnung gestellt worden seien. Eine Überprüfung der Preisänderungsklausel des Wärmelieferanten sei ihnen nicht zuzumuten.

Dieser Argumentation erteilte das Amtsgericht eine klare Absage.

Auch vermietende Wohnungseigentümer seien verpflichtet, bei der Umlage von Heizkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Dazu gehöre es, die Preisbildung des Wärmelieferanten zu überprüfen und gegebenenfalls auf angemessene vertragliche Regelungen hinzuwirken.

Dass der Wärmeliefervertrag nicht von den Vermietern selbst, sondern von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen worden war, ändere daran nichts. Die Vermieter müssten ihre Einflussmöglichkeiten innerhalb der WEG nutzen.

Das Gericht verurteilte die Vermieter deshalb zur Rückzahlung von insgesamt 2.903,73 Euro an ihre Mieter.

Fazit: Auch Vermieter tragen ein Risiko unwirksamer Fernwärmepreise

Die Entscheidung zeigt, dass die rechtlichen Folgen unwirksamer Fernwärme-Preisänderungsklauseln nicht auf das unmittelbare Vertragsverhältnis zwischen Wärmelieferant und Wärmekunden beschränkt bleiben.

Auch Vermieter, die Wärmekosten grundsätzlich auf ihre Mieter umlegen können, müssen sich mit der Wirksamkeit der zugrunde liegenden Preisänderungsklauseln auseinandersetzen.

Andernfalls riskieren sie, überhöhte Heizkosten an ihre Mieter zurückzahlen zu müssen, obwohl sie diese Beträge selbst bereits an den Wärmeversorger beziehungsweise die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt haben.

Zwar können in solchen Fällen Rückforderungsansprüche gegenüber dem Wärmeversorger bestehen. Werden diese jedoch nicht rechtzeitig geltend gemacht, etwa wegen zwischenzeitlich eingetretener Verjährung, besteht die Gefahr, dass die Vermieter auf den Mehrkosten sitzen bleiben.

(Christian Dümke)

2026-11-13T20:17:57+01:0013. November 2026|Allgemein|

Plastiksteuer vorerst vom Tisch: Erleichterung in der Wirtschaft, Kritik von Umweltschützern

Die geplante Kunststoffverpackungsteuer kommt 2027 doch nicht. Darauf haben sich die Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD am Martinstag im Zuge ihrer Haushaltsberatungen verständigt. Damit ist ein umstrittenes Vorhaben zumindest vorerst vom Tisch. Ob die Steuer endgültig gestrichen oder zu einem späteren Zeitpunkt erneut aufgegriffen wird, bleibt offen. Für Bundesfinanzminister Lars Klingbeil (SPD) bedeutet die Entscheidung den Verzicht auf erhebliche Einnahmen: Ab dem 1. Juli 2027 sollte eine Verbrauchsteuer von 550 Euro je Tonne Kunststoff in Verpackungen erhoben werden. Für das zweite Halbjahr 2027 waren Einnahmen von rund 805 Millionen Euro und für 2028 knapp 1,5 Milliarden Euro eingeplant.

Insbesondere die Union hatte das Vorhaben wiederholt kritisiert. Unionsfraktionschef Thorsten Frei (CDU) bezeichnete die Steuer als wirtschaftlich und ökologisch falsch. Auch zahlreiche Wirtschaftsverbände hatten sich gegen die geplante Abgabe ausgesprochen. In einem gemeinsamen Schreiben warnten 42 Verbände vor zusätzlichen Belastungen für Unternehmen und Verbraucher, Wettbewerbsnachteilen und erheblichem bürokratischem Aufwand. Besonders kritisch sahen sie zudem den Versuch, die Steuer kurzfristig über das Haushaltsbegleitgesetz 2027 einzuführen, ohne ein reguläres Gesetzgebungsverfahren mit ausreichender Verbändebeteiligung durchzuführen. Begrüßt wurde die Aussetzung auch durch IK Industrievereinigung Kunststoffverpackungen. IK-Präsident Georg Pescher warnte insbesondere vor Wettbewerbsnachteilen für deutsche Produzenten gegenüber importierten, bereits verpackten Waren und forderte statt neuer Steuern einen Recyclingbonus. Diese Reaktion eignet sich als konkrete positive Gegenstimme zur Kritik der DUH.

Deutliche Kritik am Aus der Plastiksteuer kommt dagegen von der Deutschen Umwelthilfe (DUH). Deren Bundesgeschäftsführerin Barbara Metz bezeichnete die Entscheidung als „Kniefall vor der Verpackungs- und Kunststofflobby“. Die DUH bemängelt insbesondere, dass der Bund die seit 2021 fällige EU-Abgabe auf nicht recycelte Kunststoffverpackungsabfälle weiterhin aus allgemeinen Steuermitteln finanziert, anstatt die Verursacher stärker in die Pflicht zu nehmen. Damit fehlten aus ihrer Sicht finanzielle Anreize, Verpackungsmüll zu vermeiden und das Recycling zu verbessern.

Die Diskussion über wirksame Maßnahmen zur Förderung der Kreislaufwirtschaft dürfte damit weitergehen. Als Alternative zur Steuer wird in der Union unter anderem ein Rezyklatbonus vorgeschlagen, der den Einsatz von Recyclingkunststoffen gezielt belohnen soll. Dieser könnte entsprechende ökologische Anreize setzen, würde allerdings die entfallenden Steuereinnahmen nicht ersetzen. Offen bleibt somit nicht nur, wie die Bundesregierung die Haushaltslücke schließen will, sondern auch, mit welchen Instrumenten sie den Einsatz von Recyclingmaterialien künftig stärker fördern möchte. (Dirk Buchsteiner)

2026-11-13T16:54:12+01:0013. November 2026|Abfallrecht|

Von der Mieterheizung zum Wärmecontracting: BGH, Urt. v. 20.05.2026 (VIII ZR 46/25)

Wer eine bestehende Zentralheizung auf gewerbliches Wärmecontracting umstellt, muss § 556c BGB beachten. Danach darf die neue Wärmeversorgung nicht teurer sein als die bisherige. Doch gilt das auch, wenn bislang die Mieter ihre Wohnungen selbst beheizt haben, etwa mit Nachtspeicheröfen?

Nein, sagt der BGH mit Urteil vom 20. Mai 2026 (VIII ZR 46/25). § 556c BGB ist in dieser Konstellation weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Die Vorschrift setze voraus, dass die Mieter bereits vor der Umstellung Heizkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt haben. Wer dagegen seine Nachtspeicherheizung selbst betreibt und den Strom unmittelbar vom Versorger bezieht, fällt nicht unter diese Regelung.

Das hat weitreichende Konsequenzen: Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass im Kostenvergleich höhere Kosten anfallen als bisher. Er kann aber dem Vermieter entgegenhalten, dass er die Contractingkosten nur und auch nur soweit zahlen muss, wie sein Mietvertrag das hergibt. Eine entsprechende Vereinbung kann allerdings auch stillschweigend zustande kommen, etwa wenn der Vermieter die neuen Heizkostenvorauszahlungen ankündigt und die Mieter sie vorbehaltlos leisten. Ob damit nur die üblichen Betriebskosten einer Zentralheizung oder auch die kalkulatorischen Kosten des Contractors erfasst sind, ist aber eine Frage der Vertragsauslegung. Genau diese Frage hat der BGH an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Vermieter und Contractoren müssen also beim Wechsel von vornherein differenzieren, den entschiedenen Sonderfall erkennen, den Vertrag auf die Weitergabefähigkeit prüfen und im Bedarfsfalle die vertraglichen Regelungen gemeinsam mit dem Mieter anpassen, ohne dass die weitergehenden Voraussetzungen von § 556c BGB und WärmeLV eine Rolle spielen.

2026-11-13T11:54:31+01:0013. November 2026|Wärme|