Von der Mieterheizung zum Wärmecontracting: BGH, Urt. v. 20.05.2026 (VIII ZR 46/25)

Wer eine bestehende Zentralheizung auf gewerbliches Wärmecontracting umstellt, muss § 556c BGB beachten. Danach darf die neue Wärmeversorgung nicht teurer sein als die bisherige. Doch gilt das auch, wenn bislang die Mieter ihre Wohnungen selbst beheizt haben, etwa mit Nachtspeicheröfen?

Nein, sagt der BGH mit Urteil vom 20. Mai 2026 (VIII ZR 46/25). § 556c BGB ist in dieser Konstellation weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Die Vorschrift setze voraus, dass die Mieter bereits vor der Umstellung Heizkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt haben. Wer dagegen seine Nachtspeicherheizung selbst betreibt und den Strom unmittelbar vom Versorger bezieht, fällt nicht unter diese Regelung.

Das hat weitreichende Konsequenzen: Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass im Kostenvergleich höhere Kosten anfallen als bisher. Er kann aber dem Vermieter entgegenhalten, dass er die Contractingkosten nur und auch nur soweit zahlen muss, wie sein Mietvertrag das hergibt. Eine entsprechende Vereinbung kann allerdings auch stillschweigend zustande kommen, etwa wenn der Vermieter die neuen Heizkostenvorauszahlungen ankündigt und die Mieter sie vorbehaltlos leisten. Ob damit nur die üblichen Betriebskosten einer Zentralheizung oder auch die kalkulatorischen Kosten des Contractors erfasst sind, ist aber eine Frage der Vertragsauslegung. Genau diese Frage hat der BGH an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Vermieter und Contractoren müssen also beim Wechsel von vornherein differenzieren, den entschiedenen Sonderfall erkennen, den Vertrag auf die Weitergabefähigkeit prüfen und im Bedarfsfalle die vertraglichen Regelungen gemeinsam mit dem Mieter anpassen, ohne dass die weitergehenden Voraussetzungen von § 556c BGB und WärmeLV eine Rolle spielen.

2026-11-13T11:54:31+01:0013. November 2026|Wärme|

Ihr wollt Fernwärme? Geht an den § 556 c BGB!

Deutschland streitet über Wärmepumpen. Dabei ist die Fernwärme ein guter Weg, den Bestand schnell, großflächig und ohne Vorfinanzierung durch den Eigentümer zu dekarbonisieren. Doch oft scheitert der Umstieg von Gas oder Öl auf Fernwärme oder auch Nahwärme im Wege des Contracting an § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung, denn nach deren § 9 WärmeLV ist für drei Jahre in die Vergangenheit ein Preis für Wärme zu ermitteln, der nicht niedriger sein darf als der neue Preis für Fernwärme, weil sonst der Vermieter die zusätzlichen Nebenkosten nicht umlegen kann.

Reihenhäuser, Bunte, Gebäude

Doch in Kombination mit der Dekarbonisierung der Wärmenetze ist dieser Vergleich nicht mehr wirtschaftlich valide. Denn die Fernwärme soll und wird sich dekarbonisieren. Gas oder Öl in der Einzelfeuerung dagegen werden wegen des ETS II ab 2027, der die Preise für fossile Brennstoffe steigen lassen wird, zusehends teuer. Ein Kostenvergleich, der in die Vergangenheit schaut, ergibt damit wenig Sinn. Sinnvoll wäre es, die Kosten zukunftsgerichtet zu vergleichen und damit auch auf die steigenden CO2-Preise abzustellen. Sonst hält man Kunden von der Fernwärme ab,

Doch wie soll so eine Regelung aussehen? Schließlich kennt man die Kurse der nächsten Jahre nicht. Hier wäre der Gesetzgeber gefragt, denn der hat durchaus eine Erwartungshaltung der Preisentwicklung, wie die Antworten auf die 77 Fragen der FDP zum GEG zeigen (dort S. 23).

2023-06-09T21:01:55+02:009. Juni 2023|Energiepolitik, Wärme|