Mieterhöhung bei ausgebliebener Verbrauchssenkung: Zu BGH, v. 26.03.2025 (VIII ZR 283/23)

Die Wärmewende läuft und wird in den nächsten 20 Jahren erhebliche Investitionen auch von Vermieterseite auslösen. Diesen Investitionen steht in aller Regel mittelfristig eine erhebliche Ersparnis bei den laufenden Kosten gegenüber. Schließlich sind die Betriebskosten von Wärmepumpe niedriger als die – dazu künftig noch kräftig steigenden – eines Gaskessels. Damit lohnt sich für den Mieter der Heizungstausch normalerweise auch dann, wenn der Vermieter aufgrund der Modernisierung die Miete erhöht.

Doch wie sieht es aus, wenn die erwartete Einsparung nicht eintritt? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vm 26.03.2025 (VIII ZR 283/23) jüngst beschäftigt. Gegenstand des Verfahrens war eine Mieterhöhung nach § 555b Nr. 1a BGB a. F. wegen energetischer Modernisierung, nachdem der Vermieter in eines Mehrfamilienhauses eine Gas-Zentralheizung eingebaut hatte.

Normalerweise sinkt durch eine solche Investition der Verbrauch und damit auch die Betriebskosten, aber hier konnte der Vermieter dies nicht belegen. Die enttäuschten Mieter machten deswegen geltend, die Mieterhöhung wäre rechtswidrig gewesen und ihnen stünde eine Rückzahlung zu. Die ersten beiden Instanzen folgten dem auch. Das Landgericht als Berufungsgericht führte aus, dass es auf einen Vergleich der vier oder fünf Jahre vor und nach der Maßnahme ankomme.

Dann aber ging die Sache an den BGH, und der sah es anders: Nach Auffassung des höchsten deutschen Zivilgerichts kommt es nicht darauf an, ob durch die Maßnahme tatsächlich der Endenergieverbrauch gesunken ist, sondern ob ob der Vermieter dies zum Zeitpunkt der Mieterhöhung erwarten durfte. Auch, wenn es später dann anders kommt, kann der Vermieter die Erhöhung behalten (Miriam Vollmer).

2025-06-14T00:21:17+02:0014. Juni 2025|Wärme|

Landgericht Frankfurt entscheidet: Erdgasindex ist kein taugliches Marktelement nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV

Preisanpassungsklauseln in Wärmelieferungsverträgen sind immer wieder Gegenstand  gerichtlicher Auseinandersetzungen. Regelmäßig geht es dabei um die Frage, ob die entsprechende Klausel die rechtlichen Anforderungen des § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV erfüllt und insoweit sowohl die Entwicklung der Brennstoffkosten (Kostenelement) als auch die allgemeine Entwicklung auf dem Wärmemarkt abbildet.

In einem vor dem Landgericht Frankfurt/Main geführten Klageverfahren einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Wärmeversorger Techem Solutions GmbH ging um die frage, ob die alleinige Bezugnahme auf einen Ergdgaspreisindex in der Preisklausel ein ausreichendes Marktelement darstellt. Dies wurde vom Landgericht Frankfurt mit folgender Begründung verneint:

“Die genutzte Preisanpassungsklausel ist inhaltlich unangemessen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass § 24 IV 1 AVBFernwärmeV eine inhaltliche Angemessenheit solcher Klauseln dergestalt verlangt, dass die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2022, VIII ZR 287/20, Rn. 27 ff.). Dieses Markelement muss auf die Verhältnisse auf dem allgemeinen, das heißt sich auch auf andere Energieträger erstreckenden, Wärmemarkt ausgerichtet sein (Rn. 30).

Mit diesen höchstrichterlichen Anforderungen ist die von der Beklagten verwendete Preisanpassungsklausel unvereinbar. Sie bildet von vornherein nur die Verhältnisse für einen Energieträger (Erdgas) ab und richtet sich damit gerade nicht an den Verhältnissen auf dem allgemeinen Wärmemarkt aus.

Es kommt auch nicht in Betracht, diese höchstrichterliche Rechtsprechung einer Neubewertung zu unterstellen. Unabhängig davon, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Anteil einzelner Energieträger an der Gesamtenergieversorgung schwankt, hat die Beklagte nicht dargelegt, dass der Erdgasmarkt mittlerweile den allgemeinen Wärmemarkt repräsentieren könnte. Auch nach ihrem Vortrag kommt anderen Energieträgern ein nicht nur unerheblicher Anteil an der Energieversorgung zu, wie in ihrem Schriftsatz vom 10.06.2024 ausgeführt (Bl. 125 d.A.). Versorgungsrelevante andere Energieträger (erneuerbare Energieträger etc.) sind Bestandteil des allgemeinen Wärmemarktes und werden in der streitgegenständlichen Preisanpassungsklausel ausgeblendet.”

Rechtsfolge dieser Wertung war die Unwirksamkeit der Preisklausel und sämtlicher darauf beruhender Preisanpassungen, denen die klagende Eigentümergemeinschaft innerhalb der 3-Jahresfrist widersprochen hatte.

LG Frankfurt, Urteil vom 09.06.2025, Az. 2-03 O 100/24

(Christian Dümke)

2025-07-03T16:51:59+02:0013. Juni 2025|Rechtsprechung, Wärme|

Mehr Fragen als Antworten: AG Brühl v. 14.12.2023 zu Fernwärmesatzungen

Laut § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV dürfen Fernwärmekunden, die auf Erneuerbare Energien umsteigen, die Anschlussleistung ihres Fernwärmeliefervertrags verringern und sogar ganz kündigen. Aber gilt das auch, wenn es vor Ort eine Fernwärmesatzung gibt, die eigene Fernwärmeversorgungsanlagen verbietet? Damit hat sich das AG Brühl mit Urt. v. 14.12.2023 − 27 C 59/23 – beschäftigt. Kläger war ein Kunde, der auf Wärmepumpe und hauseigene PV umsteigen wollte.

Das AG Brühl kam in der ausgesprochen knappen Entscheidung zu einem klaren Ergebnis: § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV gehe vor. Das stützt das Gericht auf § 35 Abs. 1 AVBFernwärmeV, dessen erster Halbsatz lautet:

“Rechtsvorschriften, die das Versorgungsverhältnis öffentlich-rechtlich regeln, sind den Bestimmungen dieser Verordnung entsprechend zu gestalten;”

Das Gericht leitet daraus ab, dass die Fernwärmesatzung mangels entsprechender Befreiungsmöglichkeit insgesamt nichtig sei. Der Kläger darf seine Wärmepumpe nutzen.

Bezogen auf diesen konkreten Fall ist dieses Ergebnis auch durchaus überzeugend. Bei emissionsfreien Heizungstechnologien sind Fernwärmesatzungen ja generell schon nicht geeignet, den Satzungszweck zu erreichen. Doch abgelöst vom Einzelfall stellen sich Fragen. Kann eine öffentlich-rechtliche Satzung unwirksam sein, weil sie mit einer normhierarchisch nicht übergeordneten Rechtsverordnung nicht in Einklang steht? Wie sieht es mit der Nutzung von Biomasse und Biomethan aus? Das AG Brühl hat hier eine einzelfallbezogen sinnvolle, aber dogmatisch nur sehr bedingt überzeugende Entscheidung getroffen, die hoffen lässt, dass sich weitere Gerichte mit diesem Spannungsfeld beschäftigen.

Was bedeutet die aktuelle Unsicherheit nun für die Praxis? Kunden wenden sich mit dem Nachweis des Heizungsprojekts weiterhin an die Gemeinde, um einen Dispens einzuholen, und parallel an ihren Versorger. Dieser sollte gerade ältere Satzungen einem Stresstest unterziehen, sie gegebenenfalls anpassen und unter Umständen dort, wo es möglich ist, über Grunddienstbarkeiten absichern. In jedem Fall sollte der Verordnungsgeber der AVBFernwärmeV die Gelegenheit der anstehenden Neuregelung nutzen, um Rechtssicherheit für die Wärmewende zu schaffen (Miriam Vollmer).

2025-05-30T23:22:46+02:0030. Mai 2025|Wärme|