Die Wärme­wende läuft und wird in den nächsten 20 Jahren erheb­liche Inves­ti­tionen auch von Vermie­ter­seite auslösen. Diesen Inves­ti­tionen steht in aller Regel mittel­fristig eine erheb­liche Ersparnis bei den laufenden Kosten gegenüber. Schließlich sind die Betriebs­kosten von Wärme­pumpe niedriger als die – dazu künftig noch kräftig steigenden – eines Gaskessels. Damit lohnt sich für den Mieter der Heizungs­tausch norma­ler­weise auch dann, wenn der Vermieter aufgrund der Moder­ni­sierung die Miete erhöht.

Doch wie sieht es aus, wenn die erwartete Einsparung nicht eintritt? Mit dieser Frage hat sich der Bundes­ge­richtshof (BGH) in einer Entscheidung vm 26.03.2025 (VIII ZR 283/23) jüngst beschäftigt. Gegen­stand des Verfahrens war eine Mieterhöhung nach § 555b Nr. 1a BGB a. F. wegen energe­ti­scher Moder­ni­sierung, nachdem der Vermieter in eines Mehrfa­mi­li­en­hauses eine Gas-Zentral­heizung eingebaut hatte.

Norma­ler­weise sinkt durch eine solche Inves­tition der Verbrauch und damit auch die Betriebs­kosten, aber hier konnte der Vermieter dies nicht belegen. Die enttäuschten Mieter machten deswegen geltend, die Mieterhöhung wäre rechts­widrig gewesen und ihnen stünde eine Rückzahlung zu. Die ersten beiden Instanzen folgten dem auch. Das Landge­richt als Berufungs­ge­richt führte aus, dass es auf einen Vergleich der vier oder fünf Jahre vor und nach der Maßnahme ankomme.

Dann aber ging die Sache an den BGH, und der sah es anders: Nach Auffassung des höchsten deutschen Zivil­ge­richts kommt es nicht darauf an, ob durch die Maßnahme tatsächlich der Endener­gie­ver­brauch gesunken ist, sondern ob ob der Vermieter dies zum Zeitpunkt der Mieterhöhung erwarten durfte. Auch, wenn es später dann anders kommt, kann der Vermieter die Erhöhung behalten (Miriam Vollmer).